Португальское правительство поддерживает иностранную собственность — в том числе для граждан США и Великобритании.
Но необходимо открыть банковский счёт в Португалии и получить NIF (португальский налоговый номер).

Покупка недвижимости не даёт автоматического права на проживание для граждан вне ЕС/ЕЭЗ.
Для проживания требуется оформить вид на жительство.

Ежегодный налог на недвижимость IMI составляет около 0,3–0,5%, и платить его обязаны все иностранные собственники.

Ваше руководство по покупке недвижимости в Португалии

Компания Get Golden Visa помогла многим иностранцам купить дом в Португалии — и предлагает консультации и помощь.

Что вы найдёте в этом руководстве?

• 7 причин купить недвижимость в Португалии

• Могут ли иностранцы покупать недвижимость

• История и обзор рынка

• Типы недвижимости

• Где покупать недвижимость

• Как искать объект

• Пошаговая инструкция

• Требования к иностранцам

• Подводные камни

• Налоги

• Управление недвижимостью

🏖 7 причин купить недвижимость в Португалии

1. Красивое побережье, дружелюбная среда, мягкий климат — идеальная страна для релокации.

2. Лиссабон — один из самых доступных европейских столиц, около 500 000 жителей, компактный, но очень развитый.

3. Порту, Амадора, Алгарве — финалисты среди экспатов.

4. Рынок недвижимости стабильно растёт → долгосрочная инвестиционная привлекательность.

5. Благоприятные налоговые режимы, например, NHR (Non-Habitual Resident) — большие налоговые льготы.

6. Стабильная экономика и низкие риски.

7. Разные визовые программы дают доступ к ЕС и Шенгену.

🏠 Уровень владения жильём в Португалии

75% населения — владельцы недвижимости.
Это на ~10% выше, чем в США или Великобритании.

Много иностранцев: экспаты, пенсионеры, цифровые кочевники.

❓ Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Португалии?

Да! Ограничений нет — ни по типу, ни по расположению недвижимости.

Исторически Португалия стимулировала иностранные инвестиции через Golden Visa, но:
с октября 2023 года недвижимость исключена из допустимых инвестиций для получения Golden Visa.

Однако инвестор всё ещё может получить гражданство через GV после 5 лет.

📈 История рынка недвижимости Португалии

Переходы:

• 2008–2012 — падение цен (~11%)

• 2013 — начало восстановления

• 2015–2025 — стабильный рост

• Лиссабон: +2.5% в год

• Santa Maria da Feira: +12% в год

• Кому бьшше: Коимбра, Гимарайнш — только +0.9%

💶 Цены на недвижимость (по районам)

Дорогие зоны:

• Лиссабон

• Кашкайш

• Алгарве (Виламура, Албуфейра)

• Мадейра

• Порту

• Синтра

• Компорта

Доступные зоны:

• Порталегре

• Каштелу Бранку

• Гуарда

🏡 Типы недвижимости в Португалии

• Casa / Moradia — отдельный дом

• Casa Geminada — таунхаус

• Condomínio — кондоминиум, охрана, территрия

• Quinta — фермерский дом / усадьба

• Terreno — земля

Термины квартир:

• T0 — студия

• T1 — 1 спальня

• T2 — 2 спальни

• T3+1 — плюс дополнительная комната без окна

📍 Где покупать недвижимость в Португалии

1. Лиссабон

Динамичный центр Европы, стартапы, высокие цены.
Дорогие районы: Av. da Liberdade, Lapa, Chiado.
Более доступные: Amadora, Benfica.
Популярное для экспатов: Cascais, Estoril.

2. Порту

Атлантическое побережье, высокие перспективы роста.
Foz Douro — премиальный район.
Ribeira — коммерческая недвижимость.

3. Алгарве

«Золотое побережье» — лучшие пляжи и высокий спрос.
Дорого: Vilamoura, Lagos, Albufeira.
Доступнее: Monchique, Alcoutim.

4. Серебряное побережье (Silver Coast)

Альтернатива Алгарве: Tomar, Peniche, Obidos, Nazaré.

🔍 Как искать недвижимость в Португалии

1. Определить требования — локация, бюджет, тип.

2. Задать бюджет и понять, нужен ли ипотечный кредит.

3. Исследовать районы, инфраструктуру, школы, транспорт.

4. Проверить недвижимость лично или дистанционно.

5. Провести due diligence — обязательная юридическая проверка.

6. Найти профессионального агента или юриста.

📑 Документы, необходимые для покупки

• NIF (налоговый номер)

• Паспорт

• CPCV (предварительный контракт), если есть

• Энергетический сертификат

• Stamp Duty (квитанция)

• Земельная выписка (Caderneta Predial)

🪜 Пошаговое руководство по покупке жилья

1. Получить NIF

2. Найти недвижимость

3. Проверить документы (due diligence)

4. Подписать CPCV (предварительный договор)

5. Внести залог (обычно 10%)

6. Оформить ипотеку (если нужно)

7. Подписать Escritura (финальный акт купли-продажи)

8. Оплатить налоги

9. Зарегистрировать право собственности

💶 Ипотека в Португалии

• Резидентам: до 50 лет

• Нерезидентам: до 30 лет

• Кредитование: 60–80% стоимости объекта

• Первоначальный взнос: 20–40%

• Ставки: фиксированные и плавающие (Euribor)

• Необходимы: NIF, паспорт, отчёт о доходах, выписки, налоговые декларации

Обязательны: страхование жизни и жилища.

⚠️ Подводные камни

1. Недостаточный due diligence

2. Неправильный выбор района

3. Скрытые расходы

4. Налоговые обязательства

5. Отсутствие юридического сопровождения

💰 Налоги и сборы

• IMT — налог на покупку (0–10%)

• Stamp Duty — 0.8%

• Нотариус + регистрация — 0.2–1.2%

• IMI — ежегодно 0.3–0.45%

Есть дополнительные льготы и особенности.

🏘 Управление недвижимостью

Покупателю рекомендуется:

• проверять состояние

• участвовать в просмотрах

• задавать вопросы

• анализировать рынок

• нанять юриста для всех процедур

ШПАРГАЛКА: Недвижимость в Португалии (10 пунктов)

1. Иностранцы могут свободно покупать недвижимость — ограничений нет, сделки доступны гражданам любых стран.

2. Покупка НЕ даёт права на проживание — нужно оформлять отдельную визу или ВНЖ (D7, D2, Digital Nomad и др.).

3. Golden Visa больше не работает через недвижимость — с 2023 года объекты исключены из программы.

4. Обязательные документы: NIF (налоговый номер), португальский банковский счёт, паспорт, CPCV (предварительный контракт).

5. Цена за м²:
   ✔ Лиссабон — 6 500–8 500 €
   ✔ Порту — 3 500–4 500 €
   ✔ Алгарве — 3 000–8 000 €
   ✔ Дешевле всего: внутренние регионы (Гуарда, Порталегре).

6. Налоги и сборы при покупке:
   – IMT (до 10% в зависимости от стоимости и типа объекта)
   – Stamp Duty (0.8%)
   – Нотариус + регистрация (0.2–1.2%)
   – Ежегодный IMI (0.3–0.45%).

7. Ипотека иностранцам доступна:
   – 60–80% от стоимости
   – Срок до 30 лет
   – Ставки фикс/плавающие (Euribor)
   – Обязательно страхование жизни и жилья.

8. Лучшие локации для инвестиций:
   – Порту (рост + высокий спрос)
   – Лиссабон (престиж, стабильность)
   – Кашкайш / Эшторил (премиум)
   – Алгарве (туризм, аренда круглый год)
   – Silver Coast (бюджетная альтернатива Алгарве).

9. Типичные подводные камни:
   – скрытые расходы;
   – юридические ошибки из-за отсутствия адвоката;
   – неправильный выбор района;
   – объекты с долгами или без разрешений.

10. Рынок стабильно растёт — в среднем 2–5% в год, отдельные районы дают до 10–12%.

ПОРТУГАЛИЯ vs 🇦🇪 ОАЭ vs 🇨🇾 КИПР vs 🇲🇺 МАВРИКИЙ

Большая экспертная таблица — 30 критериев

📌 Краткие выводы

🇵🇹 Португалия

Лучше для: долгосрочного проживания, семьи, Европы, климата, стабильности.
Не подходит для получения ВНЖ через недвижимость.

🇦🇪 ОАЭ

Лучшее направление для инвестора:
высокие доходы, отсутствие налогов, быстрые сделки, растущий рынок.

🇨🇾 Кипр

Комфортный lifestyle, PR от €300k, ЕС-поддержка. Отлично для жизни, умеренно для инвестиций.

🇲🇺 Маврикий

Идеален для жизни, налогового резидентства, роскошной виллы у океана.
Инвестиции стабильные, но не такие explosive как Дубай.