Если ваша цель — получать доход от аренды, получить резидентство ЕС или защитить капитал стабильными долгосрочными активами, Испания остаётся одной из самых привлекательных европейских юрисдикций для покупки недвижимости.

Это руководство объясняет всё, что нужно знать в 2025 году: юридические требования, налоги, горячие рынки, ипотека и ключевые риски.

📍 Содержание

• Почему стоит покупать недвижимость в Испании в 2025 году?

• Как купить недвижимость в Испании: юридическая процедура

• Налоги для иностранных покупателей

• Финансирование и ипотека в Испании

• Действует ли золотая виза Испании в 2025?

• Основные юридические и финансовые риски

• Где покупать недвижимость в Испании

• Юридические советы для безопасной покупки

• Как Lexidy упрощает инвестиции в испанскую недвижимость

• Готовы купить недвижимость в Испании?

⭐ Почему покупать недвижимость в Испании в 2025 году?

Рынок недвижимости Испании уверенно восстановился. Иностранные покупатели возвращаются, и их число растёт. Причины:

• сильные доходы от аренды;

• доступные цены по сравнению с другими столицами ЕС;

• высокий уровень жизни — климат, безопасность, медицина;

• рост числа удалённых работников и пенсионеров из Европы и США.

По данным CBRE Real Estate Market Outlook Spain 2025, инвестиции в недвижимость могут вырасти до 15% в 2025 году, достигнув €16 млрд.

Испания предлагает стабильную юридическую систему, доступные визовые программы и реальные преимущества владения недвижимостью в одном из самых комфортных регионов Европы.

📊 Быстрый обзор: Средние цены (2025)

Испания остаётся одним из лучших рынков Европы по сочетанию:
цена — рост — доходность — качество жизни.

⚖️ Как купить недвижимость в Испании: юридический процесс

Испания обеспечивает безопасную и прозрачную систему сделок, но процесс отличается от других стран. Вот ключевые этапы:

1. Получение NIE и открытие испанского банковского счёта

Чтобы участвовать в сделке, иностранцу нужно:

• NIE — идентификационный номер иностранца. Он обязателен и указывается во всех документах.

• Испанский банковский счёт — для оплаты налогов, коммунальных услуг, переводов.

2. Поиск недвижимости и юридическая проверка

После выбора объектов проводится комплексная проверка:

Покупатель сам отвечает за проверку (модель «buyer beware»):

• чистота титула;

• отсутствие долгов и обременений;

• соответствие градостроительным нормам;

• отсутствие незаконных пристроек.

Юристы проверяют документы через:

• Land Registry (Регистро де ла Пропьедад)

• Кадастр

• Муниципалитет

3. Планирование налогов и бюджета

Дополнительные расходы: 10–15% от цены (налоги, нотариус, регистрация, юрист).

Включают:

• налог на передачу или НДС (в зависимости от типа объекта),

• гербовый сбор,

• нотариальные и регистрационные расходы,

• гонорар юриста,

• ежегодные муниципальные налоги.

4. Резервирование объекта и предварительный контракт

Этапы:

1. Reservation Agreement — небольшой депозит, объект снимается с продажи.

2. Contrato de Arras — депозит 10%, фиксируются условия и сроки.

5. Завершение сделки

Финальный этап — подписание Escritura Pública у нотариуса:

• выплачивается остаток;

• передаются ключи;

• платятся налоги;

• документ регистрируется;

• право собственности официально переходит покупателю.

💶 Налоговые обязательства иностранных покупателей

Общие расходы: 10–15% стоимости.

Налоги при покупке:

• ITP (вторичка): 6–10% (зависит от региона)

• IVA + AJD (новостройки): 10% + 1–1.5%

• Нотариус + регистрация: 1–2%

• Юрист: ~1%

Ежегодные налоги:

• IBI — 0.4–1.1% кадастровой стоимости

При продаже:

• Capital Gains Tax:

  • 19% — резиденты ЕС/ЕЭЗ

  • 24% — нерезиденты

• Удержание 3% стоимости при продаже иностранцем

Международные соглашения

У Испании есть соглашения об избежании двойного налогообложения.

🏦 Ипотека в Испании

Иностранцы могут получить ипотеку:

• LTV 60–70% — нерезиденты

• LTV 80% — резиденты

Виды ипотеки:

• фиксированная ставка — стабильные платежи

• переменная ставка — привязка к EURIBOR

• смешанная — сначала фиксированная, потом переменная

Дополнительные расходы:

🟡 Доступна ли золотая виза Испании в 2025?

Нет.
С 3 апреля 2025 года недвижимость больше НЕ даёт права на золотую визу.

Что это значит:

• Новые заявки через недвижимость запрещены

• Старые заявки рассматриваются по прежним правилам

• Держатели GV сохраняют статус

Для проживания теперь используются:

• Digital Nomad Visa

• Non-Lucrative Visa (NIE no lucrativa)

⚠️ Основные юридические и финансовые риски

📍 Где покупать недвижимость в Испании

🔥 Растущие рынки:

• Валенсия — цены +24%

• Малага — +20–22%

• Бильбао

💎 Премиум-локации:

• Марбелья

• Пальма-де-Майорка

🏙️ Городские хабы:

• Мадрид

• Барселона (только для долгосрочной аренды)

⚖️ Юридические советы

1. Всегда нанимайте двуязычного юриста

2. Проверяйте Nota Simple

3. Делайте техническую экспертизу

4. Не подписывайте Arras без проверки

5. Регистрируйте сделку в Land Registry

🎯 Итог

Испания — один из самых сильных рынков Европы в 2025 году:

• стабильный рост,

• высокая доходность,

• невероятное качество жизни,

• огромный спрос на аренду.

После отмены Golden Visa важно правильно выстроить стратегию:
инвестиции + визовый статус + юридическая защита сделки.

ШПАРГАЛКА: Покупка недвижимости в Испании (2025)

1. Иностранцы могут покупать свободно

Ограничений для нерезидентов нет — покупать жильё в Испании могут все.

2. Golden Visa отменена для недвижимости

С апреля 2025 покупка недвижимости не даёт ВНЖ.
Для жизни в Испании → Digital Nomad Visa, Non-Lucrative Visa.

3. Обязательные документы

• NIE (идентификационный номер иностранца)

• Испанский банковский счет
  Без них сделку провести нельзя.

4. Дополнительные расходы: 10–15%

При бюджете €300 000 — рассчитывайте +€30–45 тыс. сверху.
Включает налоги, нотариуса, регистрацию, юриста.

5. Налоги при покупке

• Вторичка: ITP 6–10%

• Новостройки: НДС 10% + AJD 1–1.5%

• Нотариус + регистр: 1–2%

• Юрист: ~1%

6. Ипотека для иностранцев

• LTV 60–70% (нерезиденты)

• LTV 80% (резиденты)
  Ставки привязаны к EURIBOR.

7. Годовые налоги

• IBI (муниципальный налог): 0.4–1.1%

• Доход от аренды → налог для нерезидентов:

  • 19% (ЕС/ЕЭЗ)

  • 24% (остальные)

8. Основные риски

• Возможный новый налог +100% для нерезидентов (пока обсуждается)

• Жёсткие ограничения на краткосрочную аренду (нужна лицензия)

• Незаконные перестройки → штрафы и риск сноса

9. Лучшие города для инвестиций

• Валенсия — бурный рост +24%

• Малага — яркий центр IT и туризма

• Мадрид — надёжно, спрос стабилен

• Марбелья / Майорка — премиум и высокая доходность в сезон

10. Всегда нанимайте независимого юриста

Юрист проверяет:

• чистоту титула,

• отсутствие долгов,

• законность строений,

• корректность договора Arras,

• регистрацию сделки в Реестре.

Это самый важный элемент безопасности сделки в Испании.

Сделаю компактно, но по делу — табличкой, чтобы можно было сразу глазами сравнить.

Испания vs Португалия vs ОАЭ vs Греция vs Кипр (фокус: недвижимость для инвестора)