В этом подробном гайде вы узнаете всё, что нужно знать:
правила для иностранцев,
как работает процесс покупки,
какие есть сборы и налоги,
актуальные цены на недвижимость в Индонезии,
и подводные камни, которых стоит избегать.
Если вы ищете способ сэкономить на валютных переводах при покупке недвижимости в Индонезии, автор рекомендует сервис Wise как недорогой инструмент для международных платежей.
📌 Оглавление
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Индонезии?
Даёт ли покупка недвижимости основание для ВНЖ?
Покупка недвижимости иностранцем — пошаговое руководство
Может ли иностранец взять ипотеку в Индонезии?
Налоги и сборы при владении недвижимостью
Как выглядит рынок недвижимости?
Цены на недвижимость в Индонезии
Где дешевле всего покупать?
Как искать недвижимость?
Профессионалы и сайты
Подводные камни
Как выбрать правильный объект?
Состояние, ремонт, страховка
Переезд в купленную недвижимость
❗ Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Индонезии?
Иностранные граждане не могут владеть землёй в Индонезии.
Но они могут купить право пользоваться, жить и даже строить на земле на длительный срок.
Это больше похоже на leasehold в Великобритании, чем на полноценное freehold-владение.
Основная схема: Hak Pakai (Right to Use) — «право пользования».
Она позволяет иностранцу арендовать землю до 80 лет (30 лет + продления).
Доступные формы владения:
Strata Title — можно владеть КВАРТИРОЙ, но не землёй.
Convertible Lease Agreement — долгосрочная аренда с возможностью превращения в иной тип титула, если закон изменится.
Hak Guna Bangunan (Right to Build) — право строить на арендованной земле.
Через иностранную компанию (PT PMA) — компания может владеть правами HGB/Hak Pakai.
Обычный leasehold — 25–30 лет + продления.
Nominee system — оформление на гражданина Индонезии от вашего имени (ОЧЕНЬ рискованно).
❗ Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ?
Нет.
Покупка недвижимости НЕ даёт права на резиденцию.
Чтобы жить в Индонезии, нужно получать визу и ВНЖ по одной из официальных программ:
работа,
бизнес,
семья,
учёба.
🧩 Как иностранцу купить недвижимость — пошаговый процесс
Вот краткий обзор этапов:
1. Привести финансы и документы в порядок
Перед поиском дома:
определить бюджет,
получить предварительное одобрение ипотеки (если нужно).
Необходимые документы:
паспорт,
KITAS (временный ВНЖ),
доказательство дохода (выписки, налоговые декларации, справки работодателя).
Желательно открыть индонезийский счёт или иметь международный, поддерживающий IDR.
2. Найти объект и организовать просмотры
Поиск через:
сайты недвижимости,
местных риелторов,
агентства.
Дальше — просмотры и изучение района.
3. Нанять юриста
Не обязательно по закону, но крайне рекомендуется.
Юрист:
проверяет документы,
переводит контракт,
проводит due diligence,
защищает покупателя.
4. Сделать предложение (offer)
Как в других странах:
можно торговаться, предложение подаётся через агента или напрямую продавцу.
5. Подписать условный договор CSPA
Conditional Sale and Purchase Agreement.
Может потребоваться депозит.
До подписания юрист проверяет контракт.
6. Подписать финальный договор
Когда все условия выполнены и назначена дата closing, стороны:
подписывают окончательный договор в PPAT (земельное ведомство),
переводят финальный платёж,
регистрируют право,
получают ключи.
🏦 Может ли иностранец получить ипотеку в Индонезии?
Да, но:
условия отличаются от условий для местных,
требуется действующий вид на жительство (KITAS/KITAP).
Рекомендуется:
начинать поиск ипотеки заранее,
использовать брокера, который знает язык и систему.
💰 Налоги и сборы
Основные расходы:
| Налог / сбор | Ставка |
|---|---|
| Налог при покупке (BPHTB) | 5% |
| НДС на новостройки | 11% |
| Нотариус | около 1% |
| Регистрация | ~0.2% |
| Юрист | 0.5–1.5% |
| Ежегодный налог на землю/здание (PBB) | 0.5% ежегодно |
📈 Рынок недвижимости Индонезии
Рынок:
растущий,
устойчивый,
особенно в городах: Джакарта, Сурабая, Денпасар.
По данным Bank Indonesia:
цены выросли на 7.5% за 5 лет.
Спрос высокий →
цены растут →
конкуренция за объекты есть.
💵 Цены на недвижимость в Индонезии
Согласно Numbeo:
недвижимость в Индонезии дешевле британской на 78–84% за м².
Примеры цен (91–150 м²):
| Регион | Цена IDR | Цена GBP |
|---|---|---|
| Джакарта Центр | 3 млрд | £148,661 |
| Джакарта Север | 2.9 млрд | £143,706 |
| Джакарта Юг | 2.4 млрд | £118,929 |
| Джакарта Восток | 2 млрд | £99,112 |
| Бали (Денпасар) | 1.75 млрд | £86,723 |
| Медан | 950 млн | £47,074 |
🏡 Где дешевле всего покупать?
Самые дешёвые регионы:
Маккасар,
Манадо (Сулавеси),
Медан (Суматра).
Самые дорогие:
Джакарта,
Бали.
🔍 Как искать недвижимость?
Основные пути:
риелтор / агентство,
сайты:
Rumah123, Lamudi, Brighton, Fazwaz, Rightmove, Zoopla.
⚠️ Подводные камни при покупке
Главные риски:
мошенничество,
проблемы с титулом,
seller без права продажи,
недостоверные документы,
незаконные постройки.
Чтобы защититься:
нанять юриста,
проверить документы,
делать просмотры,
делать техническое обследование.
🔧 Выбор объекта: на что смотреть
локация,
инфраструктура,
состояние здания,
документы,
юридическая чистота.
Для удалённых покупателей — обязательно съездить и посмотреть район своими глазами.
🧯 Перед въездом: важные задачи
Страхование
Рекомендуется оформить страхование здания со дня завершения сделки.
Подключение коммунальных услуг
Электричество, вода, кондиционирование — лучше настроить заранее.
Ремонт / энергоэффективность
Для старых домов — улучшения A/C, электрики и т.д.
Шпаргалка: Покупка недвижимости в Индонезии для иностранцев
1. Freehold иностранцам запрещён
Владеть землёй нельзя — только пользоваться (аналог leasehold).
2. Главный инструмент — Hak Pakai (Right to Use)
Даёт право жить/использовать участок до 80 лет (30+20+30).
3. Апартаменты можно владеть — через Strata Title
Но только квартирой, без земли.
4. Для строительства — Hak Guna Bangunan (Right to Build)
Можно построить дом на арендованной земле.
5. Покупка через PT PMA (иностранная компания)
Позволяет владеть HGB/Hak Pakai. Используется для инвестиций/коммерции.
6. Никакого ВНЖ через покупку недвижимости
Недвижимость не даёт резиденцию, нужны рабочие/деловые/семейные визы.
7. Неофициальная схема Nominee опасна
Оформление на индонезийца → высокий юридический риск и потери.
8. Налоги при покупке: 5% BPHTB + 11% НДС на новостройки
нотариус (1%), юрист (0.5–1.5%), регистрация (0.2%), PBB ежегодно (0.5%).
9. Ипотека иностранцам возможна, но только при наличии KITAS/KITAP
Процентные ставки выше, требования строже.
10. Цены ниже британских на 78–84% за м²
Самые дорогие регионы: Джакарта, Бали.
Самые дешёвые: Маккасар, Манадо, Медан.
