Инвестиционный прогноз (Investment outlook)
Инвестиции в европейскую недвижимость, по прогнозу, достигнут €175 млрд в 2024 году, что означает рост на 20% по сравнению с предыдущим годом. Восстановление будет обусловлено тем, что инвесторы воспользуются более привлекательными ценами на активы на фоне коррекции рынка.
Наш прогноз основан на признаках того, что экономика движется к мягкой посадке (soft landing), а инфляция снижается быстрее, чем ожидалось ранее. Это, вероятно, побудит Европейский центральный банк (ECB) начать смягчение денежно-кредитной политики в первой половине 2024 года, что приведёт к постепенному оживлению рынка инвестиций в недвижимость.
Тем не менее из-за вялой макроэкономической среды объёмы инвестиций, по ожиданиям, не достигнут уровней последних пяти лет.
Инвесторы сохранят фокус на премиальном «зелёном» сегменте и устойчивых рынках арендаторов, уделяя особое внимание факторам ESG (экологические, социальные и управленческие стандарты). Это напрямую поддерживает надежные инвестиции в недвижимость и долгосрочные инвестиции в недвижимость.
Ближний Восток и ОАЭ
На Ближнем Востоке экономические настроения остаются позитивными.
Саудовская Аравия и ОАЭ демонстрируют значительное расширение несырьевого сектора, при этом строительство и рынок недвижимости играют ключевую роль в переходе от нефтяной зависимости.
В **ОАЭ инвестиционная активность будет сосредоточена на:
Core-активах,
Value-add-объектах**,
что напрямую способствует росту инвестиций в недвижимость в ОАЭ и усиливает интерес к инвестициям в недвижимость в Дубае как к одной из самых устойчивых моделей пассивного дохода через инвестиции в недвижимость.
В Саудовской Аравии основной упор будет сделан на:
финансирование девелоперских проектов,
оппортунистические инвестиции в недвижимость.
Прогноз по арендным ставкам (Rents outlook)
Мы ожидаем здоровый рост арендных ставок в большинстве рынков в 2024 году, так как уровень вакантности остаётся низким.
Офисная недвижимость Европы
Несмотря на постпандемийные гибкие форматы работы, средний уровень вакантности офисов в Европе составляет всего 8,3%, увеличившись лишь на 300 базисных пунктов по сравнению с допандемийным уровнем. Это будет стимулировать рост арендных ставок, особенно на ключевых рынках Западной Европы.
Компании стремятся к best-in-class офисам, в результате чего разрыв между первичными (prime) и вторичными ставками будет увеличиваться — важный фактор для инвестиций в коммерческую недвижимость.
ОАЭ и Ближний Восток
В ОАЭ вакантность менее 5% на prime-локациях и в проектах класса A привела к двузначному росту арендных ставок в 2023 году. Эта тенденция сохранится, и в 2024 году prime-аренда может вырасти до 20%, чему способствует ограниченное новое предложение. Это усиливает доходность инвестиций в недвижимость Дубая.
Рост арендных ставок в логистике также сохранится:
Prime-объекты продолжат дорожать,
Вторичные объекты столкнутся с большим давлением, но сохранят положительный рост.
В регионе Ближнего Востока логистический и индустриальный сегменты выигрывают от структурных реформ и роста внешней торговли, что делает их привлекательными для инвестиций в коммерческую недвижимость и складскую недвижимость.
Ритейл
Вакантность prime-стрит-ритейла и ритейл-парков продолжит снижаться, стимулируя рост арендных ставок.
В торговых центрах вакантность останется выше и достигнет двузначных значений в большинстве европейских стран, однако для prime-объектов ожидается стабилизация в течение 2024 года.
Жилая аренда
В Европе сохраняется сильный рост арендных ставок на жильё, который продолжится из-за сокращения нового строительства. Однако в более долгосрочной перспективе рост будет замедляться из-за снижения доступности жилья для домохозяйств.
В ОАЭ рост арендных ставок на жильё, вероятно, будет умереннее, благодаря новым запускам и вводу объектов. В Абу-Даби активизировались мастер-планированные проекты в премиальном сегменте, а цены на люкс, установленные в 2023 году, сохранятся как новые ориентиры.
Рост населения Эр-Рияда (с 6,4 млн в 2015 до прогнозных 7,9 млн к 2030 году) уже привёл к резкому увеличению спроса на жилую недвижимость — ключевой драйвер инвестиций в жилую недвижимость.
Прогноз по доходности (Yields outlook)
Ожидаемое снижение ключевых ставок центральными банками поддержит инвестиционную активность и приведёт к стабилизации доходностей к середине года, а на ряде рынков — к снижению prime-доходности.
Логистические доходности останутся стабильными в первой половине года.
Во второй половине года возможна умеренная компрессия доходности после начала снижения ставок.
В living-секторе (жилая недвижимость) доходности продолжат снижаться, но достигнут «дна» в 2024 году.
Офисный сектор останется под давлением из-за нехватки ликвидности, особенно в первой половине года.
Ритейл Европы продолжит демонстрировать расширение доходности до середины 2024 года, но более медленными темпами.
Все эти факторы напрямую влияют на рентабельность инвестиций в недвижимость, расчёт окупаемости инвестиций в недвижимость и стратегию входа в активы.
Топ-сегменты Savills для Европы и Ближнего Востока в 2024 году
Savills top picks for EME, 2024
✅ Core / Core+ стратегии
Prime-логистика: Великобритания, Германия, Нидерланды, Франция, Испания, Дубай, Абу-Даби
Prime-офисы в CBD: Париж, Мадрид, Лондон, Копенгаген, Дубай, Абу-Даби, Эр-Рияд
Prime-многоквартирные комплексы: крупные города Европы, южная Европа, Дубай, Эр-Рияд
Малые и средние продуктовые магазины
Prime-ритейл-парки в Европе и на Ближнем Востоке
✅ Value-add стратегии
Реновация старого офисного фонда в CBD (Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Дюссельдорф, Кёльн, Эр-Рияд, Дубай)
Современные логистические активы с потенциалом роста арендных ставок
Новые PBSA-проекты (студенческое жильё) в Южной Европе
✅ Оппортунистические стратегии
Новые субсекторы индустриальной недвижимости:
outdoor-storage,
self-storage,
инфраструктура для электромобилей
Перепрофилирование проблемных активов
Life science-парки в ОАЭ
Дата-центры
Вывод для инвесторов
2024 год формирует благоприятное окно для:
инвестиций в недвижимость в Европе на этапе восстановления,
инвестиций в недвижимость в ОАЭ и Дубае как в регион с устойчивым спросом,
комбинации пассивных инвестиций в недвижимость и value-add-стратегий для увеличения доходности инвестиций в недвижимость.
