Переломный момент для глобальных рынков капитала и инвестиций в недвижимость
Мы находимся в переломной точке глобальной макроэкономической и геополитической среды. Будущие модели трансграничных инвестиций напрямую повлияют на то, как будут развиваться рынки капитала в недвижимости по всему миру.
После десятилетий экономической интеграции глобальные потоки людей, торговли и инвестиций вышли на плато. После мирового финансового кризиса (GFC) количество государственных вмешательств, негативно влияющих на международную торговлю, стабильно превышает либерализующие меры более чем в пять раз (по данным Global Trade Alert). Торговые войны и военные конфликты стали постоянным фоном последнего десятилетия. МВФ называет это «политически обусловленной геоэкономической фрагментацией».
Активы недвижимости по своей природе локальны, а их доходы зависят от региональной экономики. Однако капитальные рынки недвижимости глобализированы, прежде всего из-за институциональных инвесторов — суверенных фондов, пенсионных и страховых фондов с глобальными инвестиционными мандатами. Именно это формирует мировой рынок инвестиций в недвижимость.
По данным MSCI Real Capital Analytics, в прошлом году 20% мировых сделок с коммерческой недвижимостью пришлись на трансграничных инвесторов:
более 40% в Европе,
около 25% в Азиатско-Тихоокеанском регионе,
примерно 10% в Северной Америке.
Пик составлял почти 30% в середине 2010-х годов. Однако эти данные учитывают только местонахождение покупателя и не отражают объёмы капитала, инвестируемого через сторонних управляющих.
Как именно трансграничные инвесторы отреагируют на текущий геополитический и макроэкономический перелом, определит будущее инвестиционной недвижимости на десятилетия вперёд, включая такие направления, как инвестиции в недвижимость в Дубае, Европе и США.
Гибридный класс активов: почему инвестиции в недвижимость уникальны
Выделяют два основных типа иностранных инвестиций:
Прямые иностранные инвестиции (FDI) — долгосрочные, с активным участием в управлении.
Портфельные инвестиции — краткосрочные, пассивные, через ценные бумаги.
Трансграничные инвестиции в недвижимость сочетают в себе свойства обоих типов.
Они:
носят средне- и долгосрочный характер (обычно 5–10 лет),
предполагают прямое владение активами и участие в операционном управлении,
зависят от экономического роста, а не от процентных дифференциалов, как портфельные инвестиции.
При этом рынок недвижимости всё больше напоминает мировые финансовые рынки по уровню интернационализации и управляется частными и институциональными фондами, ориентированными на:
диверсификацию активов,
повышение риск-скорректированной доходности.
Смещение в сторону устойчивых и «тетических» стратегий
Ранее трансграничные инвесторы предпочитали крупные, новые объекты в «городах-воротах» (gateway cities). Сертификации BREEAM и LEED стали важными индикаторами качества зданий, снижая информационные риски. В среднем за последние 10 лет доля трансграничного капитала в сертифицированных зданиях превышала 45%.
Инвесторы с «дальнобойным капиталом» (long-haul capital) проявляют ярко выраженный тематический подход. В последние годы они стали ключевыми участниками поворота от офисов к логистике, вслед за изменением относительной доходности. Этот тренд напрямую перекликается с ростом интереса к:
инвестициям в коммерческую недвижимость,
инвестициям в складскую недвижимость,
инвестициям в доходную недвижимость.
Не деглобализация, а «медленная глобализация» (slowbalisation)
После кризиса 2008 года период «гиперглобализации» завершился. Однако рынок недвижимости не испытывает резкого распада связей — он замедляет интеграцию, но не откатывается полностью.
В относительном выражении трансграничные инвестиции в недвижимость продолжали расти вплоть до конца 2010-х годов, несмотря на сокращение FDI. Последнее снижение объясняется скорее циклическими факторами, чем структурными.
Трансграничный капитал по-прежнему концентрируется в самых ликвидных и прозрачных рынках, которые демонстрируют высокое качество:
регулирования,
защиты прав собственности,
верховенства закона.
Более двух третей всех операций пришлись на страны без серьёзных законодательных ограничений на владение недвижимостью иностранцами (по индексу OECD).
Смещение от «мегаполисов-ядер» к новым рынкам
Если в 2014 году Лондон, Нью-Йорк, Париж, Сидней и Токио аккумулировали более 30% трансграничных сделок, то в прошлом году — лишь 18%.
Вторичные города окрепли, инвесторы стали более опытными и диверсифицированными. Это увеличивает географическое распределение инвестиций в недвижимость, в том числе:
в странах Ближнего Востока,
в ОАЭ,
на рынках, где растут инвестиции в недвижимость в Дубае и Абу-Даби.
«Дальняя» капитализация и краткосрочная волатильность
Географическая дистанция — ключевой фактор риска. Чем дальше рынок, тем выше:
информационные асимметрии,
культурные и правовые барьеры,
инвестиционная волатильность.
Именно поэтому:
во время кризисов капитал стремится в «тихие гавани»,
США остаются глобальным safe-haven рынком недвижимости.
В 2023 году внешние инвестиции США в зарубежную офисную недвижимость упали почти на 90% по сравнению с допандемийным уровнем.
Геополитика напрямую влияет на инвестиции в недвижимость
По данным опроса ANREV, INREV и PREA, 64% глобальных инвесторов назвали геополитику одним из главных факторов инвестиционных решений в 2024 году (после ставок и инфляции).
Примеры:
После Brexit доля Великобритании во входящих трансграничных инвестициях Европы упала с 35% до 20%, но после 2020 года страна восстановила лидерство.
После 2022 года инвестиции в рынки, граничащие с Украиной и Россией, сократились на 72%.
Осознанное «разъединение» экономик и Китай
Ключевой фактор — разделение США и Китая. Китай ужесточил контроль за вывозом капитала ещё в 2017 году. С этого времени:
исходящие инвестиции Китая в недвижимость упали с $30 млрд до $2,3 млрд,
лишь 11% капитала направляется в дальние рынки.
При этом входящие инвестиции в Китай оставались устойчивыми вплоть до кризиса застройщиков.
Будущее трансграничных инвестиций
Деглобализация не вызовет обрушения рынков недвижимости, но:
замедлит рост доходности,
усилит роль стратегии и макроанализа.
Сектора-бенефициары:
логистика,
life-science недвижимость,
жилые проекты с государственным регулированием.
Эти тренды напрямую связаны с:
инвестициями в аренду недвижимости,
долевыми инвестициями в недвижимость,
пассивными инвестициями в недвижимость.
Рост роли других стран вместо Китая
По прогнозу Савиллс:
австралийские и канадские пенсионные фонды,
институты Юго-Восточной Азии
будут активно выходить на глобальный рынок, включая:
Европу,
США,
Ближний Восток,
рынок недвижимости Дубая как один из наиболее прозрачных в регионе.
Это усиливает интерес к:
инвестициям в недвижимость за рубежом,
инвестициям в зарубежную недвижимость аналитика,
долгосрочным инвестициям в недвижимость.
Финальное заключение Savills
«Диверсификация остаётся главной причиной выхода инвесторов за пределы своих стран. Но не все рынки одинаково доступны. В Азии лишь несколько стран обеспечивают одновременно ликвидность и высокую доходность. А рынок США, несмотря на масштаб, сложен без сильного локального партнёра».
