⚙ Как работает долевая собственность в Индии
Благодаря регулированию со стороны SEBI (Совет по ценным бумагам и биржам Индии) и появлению Small & Medium REITs, механизм стал прозрачным и безопасным.
🔹 Минимальный порог — от ₹ 10 лакх (≈ $ 12 000).
🔹 Инвестировать можно в офисы, торговые площади, гостиницы, апартаменты и др.
Пошагово:
Выбор объекта — платформа (например, Strata, Myre Capital, PropertyShare) подбирает коммерческую или премиальную жилую недвижимость.
Деление на доли — здание разбивается на инвестиционные “шеры” по 5–10 % каждый.
Юридическая структура — через SPV (спецкомпанию) или LLP (ограниченное партнёрство), где инвесторы — совладельцы.
Распределение дохода — арендный доход и прирост капитала делятся пропорционально доле (за вычетом комиссии платформы).
Управление — платформа занимается арендой, ремонтом, комплаенсом и отчётностью.
Выход — после lock-in периода можно продать долю другому инвестору или через платформу.
✅ Результат: прозрачная, регулируемая и управляемая инвестиция в недвижимость с низким порогом входа.
🏦 Преимущества долевой собственности
| 💰 Преимущество | 📈 Что даёт |
|---|---|
| Доступность | Вход от ₹ 10–25 лакх — вместо покупки целого здания |
| Диверсификация | Можно распределить средства по разным активам и городам |
| Пассивный доход | Аренда начисляется без участия в управлении |
| Рост капитала | Получаете долю в общем увеличении стоимости |
| Прозрачность | SEBI-регулирование и регулярные отчёты |
🪜 Как инвестировать в fractional real estate
Выберите платформу — SEBI-зарегистрированную или RERA-совместимую (Strata, Myre Capital, PropertyShare).
Проверьте объект — локация, арендаторы, доходность, срок договора.
Изучите структуру — SPV или LLP для юридической защиты.
Проверьте документы — титул, договоры, прогноз доходности.
Инвестируйте — от ₹ 10 до 25 лакх через банковский перевод или онлайн-шлюз.
Отслеживайте доход — платформа присылает отчёты о ренде, заполняемости и оценке актива.
После lock-in периода можно выйти, продав долю или через ликвидацию актива.
🧾 Налогообложение
| Вид дохода | Налогообложение |
|---|---|
| Арендный доход | Облагается как Income from House Property с 30 % стандартным вычетом на расходы |
| Амортизация (LLP) | Возможны дополнительные налоговые льготы |
| Капитальная прибыль | При продаже доли в SPV — налог на прирост капитала (зависит от срока владения) |
| TDS | Применяется, если доход превышает установленный порог |
📌 Рекомендуется консультироваться с налоговым советником по структуре и отчётности.
⚠ Риски и ограничения
Ликвидность — продать долю можно, но не мгновенно, особенно при спаде рынка.
Риск платформы — доходность зависит от управляющей компании и качества менеджмента.
Рыночные колебания — аренда и оценка могут меняться.
Юридические споры — возможны конфликты внутри SPV или платформы.
⚖ Fractional vs Full Ownership
| Критерий | Fractional ownership | Полная собственность |
|---|---|---|
| 💵 Порог входа | Низкий (₹ 10–25 лакх) | Высокий |
| 🏠 Контроль | Совместный | Полный |
| 💸 Арендный доход | Пропорциональный доле | 100 % владельцу |
| 🧰 Управление | Делегировано платформе | Ответственность владельца |
| 🔁 Ликвидность | Средняя (продажа доли) | Выше (прямая продажа объекта) |
| 👤 Подходит для | Диверсификации и пассивного дохода | Личного использования или долгосрочного актива |
💡 Выбирайте долевую модель, если хотите низкий порог, диверсификацию и пассивный доход.
Полная собственность — для тех, кто ищет контроль, использование и долгосрочную стабильность.
Итог
Долевая собственность становится прозрачным и надёжным инструментом инвестиций на индийском рынке, благодаря регулированию SEBI и новым REIT-инициативам.
Главное — выбирать лицензированные платформы, тщательно проверять документы и оценивать риски перед вложением.
📘 Короткая шпаргалка
💰 Минимум ₹ 10 лакх → доступ к премиальной недвижимости
🧾 Регулирование SEBI + SPV/LLP структура = безопасность
💸 Пассивный доход + рост капитала без управления
⚠ Риски: ликвидность, платформа, рынок
✅ Выбор: доля = гибкость и диверсификация / полная покупка = контроль и владение
