image

Roofstock: обзор платформы для инвестиций в арендуемые дома (SFR)

Что это: онлайн-площадка (краудинвестинг) для аккредитованных и неаккредитованных инвесторов, чтобы покупать, управлять и продавать дома формата single-family rental (SFR) в 27 штатах США. Цель — снизить «боль» частного арендодателя за счёт данных, технологий и вертикально интегрированных сервисов.

Дата: 02 ноября

Плюсы и минусы

Плюсы

  • Постоянные апдейты: с 2015 г. Roofstock наращивает инструменты и сервисы, выстраивая «всё в одном» для SFR-инвестора.

  • Низкий порог входа: от $5,000.

  • Много аналитики: сравнения, титульные проверки, калькуляторы окупаемости/оценки.

  • Невысокие транзакционные комиссии при покупке/продаже.

  • SD-IRA: можно инвестировать средствами самоуправляемого IRA (через New Direction Trust Company).

Минусы

  • Сервис property-management (дочерняя Great Jones): встречаются жалобы арендаторов на качество работы.

  • REIT-продукты: только для аккредитованных и без ликвидности (нет вторички).

Как работает Roofstock

  1. Подбор объектов: платформа агрегирует дома, которые уже сдаются и выставлены на продажу.

  2. Аналитика: калькуляторы (вплоть до проверки «правила 1%»), сравнения, оценка затрат/доходов.

  3. Сделка: можно пройти покупку с участием Roofstock как брокера/агента.

  4. Управление: учет, property-management, отчётность.

  5. Выход: продажа объекта через сайт с фиксированной комиссией.

Для «совсем без хлопот» у аккредитованных есть вариант долей в Roofstock One (частный SFR-REIT) — но держать придётся минимум 5 лет.

Ключевые функции

  • Доступ для неаккредитованных инвесторов (напрямую в недвижимость).

  • Мин. инвестиция от $5,000, но реальный «чек» зависит от объекта и условий кредита (пример: дом $100k + 30% даунпеймент ⇒ ~$30k + closing costs).

  • Удобный интерфейс: отдельные разделы под «покупку / управление / продажу», бесплатные базовые инструменты после регистрации.

  • Curated-портфели (Roofstock One): только для аккредитованных, мин. $5,000, локап 5 лет.

  • DRIP: реинвест дивидендов не предусмотрен.

  • География аккаунтов: США (и, как правило, без доступа для нерезидентов; альтернативы для иностранцев — CityVest, DiversyFund и пр.).

Комиссии

  • Покупка: $500 или 0,5% цены (что больше).

  • Продажа: $2,500 или 3% цены (что больше).

  • PM-комиссии: на сайте не раскрываются (зависят от провайдера/рынка).

Прозрачность

  • По сделкам/аналитике — высокая.

  • По управлению/бухучёту — меньше деталей из-за вариативности объектов и участия дочерних структур.

Ликвидность

  • SFR — неликвидный актив.

  • Индивидуальные дома и доли в Roofstock One нельзя быстро «слить». REIT-продукт с 5-летним горизонтом.

Выбор инвестиций

  • Главный фокус — single-family rentals (покупка реальных домов с арендаторами).

  • Для аккредитованных — частный SFR-REIT (Roofstock One).

  • Коммерческая/индустриальная/мультифэмили — не профиль Roofstock.

  • Альтернативные активы (вино/арт/VC и т. п.) — отсутствуют (смотрите Yieldstreet, если нужно «альтернативу»).

Обучение и поддержка

  • Блог с полезными материалами; Roofstock Academy временно закрыта для новых студентов (на момент обзора).

  • Поддержка: email, чат, телефон 800, офисы Окленд (CA) и Даллас (TX).

Доходность и метрики

  • Типовых доходностей не публикуют.

  • На карточках объектов показывают прогноз cap-rate (иногда >12%, чаще <10%).

  • Исторически Roofstock обработал $6+ млрд транзакций; среди инвесторов — Bain Capital, Lightspeed и др.

Итог для инвестора в недвижимость

Roofstock — сильная «нишевка» под арендные дома (SFR): понятные комиссии на вход/выход, хороший стек аналитики и сервисов, доступ неаккредитованным.
Ключевые риски: неликвидность, завязка на качестве property-management, отсутствие прозрачности по текущим ставкам PM-комиссий, а также REIT-линейка без вторички (для аккредитованных). Если ваша стратегия — доход от аренды + технологичный бэк-офис и вы готовы к горизонту нескольких лет, платформа выглядит логично.

FAQ (коротко)

  • Legit? Да. С 2015 г., несколько раундов инвестиций, крупные фонды, $6+ млрд сделок.

  • Как зарабатывает? Комиссии за покупку/продажу; PM-фии — по отдельным условиям.

  • Средняя доходность? Не раскрывается; ориентируйтесь на cap-rate конкретного объекта.

  • Можно через IRA? Да, через self-directed IRA (New Direction Trust).

  • Можно без аккредитации? Да, при покупке реальных SFR-объектов (не REIT).

🧠 Шпаргалка по Roofstock (8 пунктов)

  1. Порог входа: от $5k, но готовьте больше из-за дауна + кложинг-костов.

  2. Комиссии: покупка 0,5%/$500, продажа 3%/$2,500.

  3. Ликвидность: низкая; Roofstock One — локап 5 лет.

  4. Доступ: неаккредитованным доступна покупка домов, REIT — только аккредитованным.

  5. Аналитика: калькуляторы, проверка титула, кап-рейты, «правило 1%».

  6. PM-риск: качество управления критично; изучайте отзывы/условия.

  7. Налоги/IRA: можно через SD-IRA; консультируйтесь по налогам заранее.

  8. Подходит, если хотите SFR-кэшфлоу + упакованный сервис и готовы держать несколько лет.

Поделись

Теги статьи