На самом деле законодательство гораздо гибче и благоприятнее, чем многие думают. В этой статье развенчивается главный миф, и подробно объясняются все легальные механизмы, которые позволяют иностранцам инвестировать в недвижимость:
✔️ долгосрочная аренда (leasehold),
✔️ Hak Pakai (право пользования),
✔️ Hak Guna Bangunan (право на строительство),
✔️ владение через компанию PT PMA.
Почему появился миф о том, что иностранцы не могут владеть недвижимостью в Индонезии?
Корни мифа — в особенностях индонезийского земельного права. Да, действительно:
❗ Иностранцы не могут владеть землей на праве freehold (Hak Milik) — это право зарезервировано только за гражданами Индонезии.
Но это не означает, что иностранцы исключены из рынка.
Правительство Индонезии создало несколько юридических механизмов, которые позволяют иностранным гражданам владеть недвижимостью и пользоваться ею на очень длительных условиях. Эти механизмы позволяют государству сохранять контроль над землей, но предоставляют иностранцам экономические права, полностью достаточные для инвестиций.
Основные юридические формы владения недвижимостью иностранцами
1. Долгосрочная аренда — Leasehold
Это самый простой и популярный способ для иностранцев.
По договору leasehold иностранный инвестор арендует землю у индонезийского владельца на длительный срок:
первоначальный срок — до 30 лет,
возможно продление сначала до 20 лет,
затем ещё до 30 лет,
общий максимум — ~80 лет.
🏡 На срок аренды иностранец имеет право:
строить,
использовать недвижимость,
сдавать её в аренду,
владеть постройками,
продавать права аренды.
Преимущества leasehold
✔ долгосрочная безопасность (возможность продления),
✔ гибкость условий (всё можно прописать в договоре),
✔ цена ниже, чем у freehold,
✔ широко используется в Бали, Ломбоке, Джакарте.
2. Hak Pakai — Право пользования
Hak Pakai — официальный юридический титул, который разрешён для иностранцев.
Это право пользования землей или объектом недвижимости:
первоначальный срок — 30 лет,
продление ещё на 20 лет,
затем — на 30 лет,
всего до 80 лет.
Преимущества Hak Pakai
✔ почти те же права, что и у freehold
(можно продавать, сдавать, завещать, закладывать в банке),
✔ полностью признан государством,
✔ относительно простой процесс оформления,
✔ подходит для частного и коммерческого использования.
Hak Pakai часто используется для покупки вилл, апартаментов и домов иностранцами, особенно в Бали и крупных городах.
3. Hak Guna Bangunan — Право на строительство (HGB)
Hak Guna Bangunan позволяет иностранцу:
построить здание,
владеть этим зданием,
использовать землю до 30 лет (с продлением).
Важно: земля при этом не принадлежит иностранцу, но он может владеть зданием, построенным на ней.
Обычно HGB применяется для коммерческих объектов, но также подходит и для жилых проектов в составе многоквартирных комплексов или комплексов с mixed-use.
4. Владение через PT PMA — Иностранная компания
PT PMA — это компания, полностью или частично принадлежащая иностранцу.
Это единственный способ, позволяющий иностранцам владеть земельными правами уровня HGB и Hak Pakai без ограничений на цель.
Преимущества PT PMA:
✔ можно владеть коммерческой недвижимостью,
✔ можно владеть несколькими объектами,
✔ можно строить, сдавать, продавать,
✔ юридический статус полностью защищён государством.
PT PMA — лучший вариант для инвесторов, которые:
хотят владеть виллами для сдачи,
покупают несколько объектов,
строят комплекс,
ведут бизнес в сфере недвижимости.
Вывод: иностранцы могут владеть недвижимостью в Индонезии
Миф о том, что иностранцам нельзя владеть недвижимостью — ошибка.
Юридические механизмы позволяют это делать абсолютно легально:
✔ Leasehold
✔ Hak Pakai
✔ Hak Guna Bangunan
✔ Владение через PT PMA
Каждый инструмент даёт полный набор прав для инвестиций.
Заключение и рекомендации
Иностранцы могут уверенно инвестировать в недвижимость Индонезии — от вилл в Бали до апартаментов в Ломбоке и Сумбе.
Чтобы покупка была безопасной, важно:
работать с лицензированными юристами,
проводить проверку земельного титула,
оформлять официальные контракты,
выбирать надёжных девелоперов.
Arya Properties помогает иностранцам проходить весь процесс:
подбор объектов (Бали, Ломбок, Сумба),
юридическое сопровождение,
оформление leasehold, Hak Pakai, PT PMA,
поддержка на всех этапах сделки.
🌴 Indonesia ждёт вас — начните путь к владению своей виллой на острове.
📌 Шпаргалка по Индонезии для инвестора (10 пунктов)
1. Freehold (Hak Milik) — иностранцам запрещён
Только граждане Индонезии могут владеть землёй в полной собственности.
2. Три легальных инструмента владения для иностранца
Leasehold (долгосрочная аренда до 80 лет)
Hak Pakai (право пользования до 80 лет)
Hak Guna Bangunan / HGB (право на строительство до 30+30 лет)
3. PT PMA — лучший вариант для инвестора
Иностранная компания → может владеть HGB и Hak Pakai напрямую + подходит для коммерции, вилл, отелей.
4. Leasehold = самый популярный способ
30 + 20 + 30 лет → можно строить, сдавать, продавать право аренды.
5. Hak Pakai = “почти freehold” для иностранца
Можно продавать, сдавать, передавать по наследству, закладывать в банке.
6. HGB = право строить и владеть зданием
Часто используется для апартаментов, вилл, коммерции. Земля остаётся государственной или частной у индонезийца.
7. Нельзя покупать землю напрямую
Но можно легально владеть виллой, квартирой, домом через указанные схемы.
8. Бали, Ломбок, Сумба — топ-локации
Самый большой спрос на аренду, высокий ROI (10–14% в сезон), ликвидность.
9. Покупка без юриста = риск
Обязательно: проверка титула, зонирование, разрешения, история земли.
10. Безопаснее всего работать через PT PMA или Hak Pakai + проверенный девелопер
И даёт максимальную защиту, и не нарушает законодательство.
