Ключевые выводы (Key Takeaways)
Экономики Азии формируют доминирующую долю мирового роста ВВП и в целом растут быстрее, чем США и Европа.
Рынки Азии не пережили такого масштабного пересмотра цен, как США и Европа. Исключение — Китай, где ситуация может находиться в точке перелома благодаря фискальным и монетарным стимулам.
Азиатские рынки дают доступ к экономикам на разных стадиях делового цикла с уникальными драйверами роста. Лучше всего ориентируются здесь инвесторы с масштабным капиталом, диверсифицированными классами активов и сильными локальными связями.
Экономика Японии переживает подъем благодаря выходу из дефляции, росту туризма и корпоративным реформам, ведущим к продаже непрофильных объектов недвижимости.
Жилищный рынок Австралии выигрывает от быстрого роста численности населения.
В Южной Корее привлекательная динамика спроса и предложения, а также разрывы в капитальных рынках создают благоприятные условия для офисной, логистической и арендной жилой недвижимости.
В Китае формируются уникальные возможности входа в сектор многоквартирной аренды поколения, поддерживаемые демографией и государством.
Инвесторы, ориентированные на самые динамичные рынки инвестиций в недвижимость, должны внимательно смотреть в сторону Азии.
Азия как глобальный двигатель рынка инвестиций в недвижимость
Страны Азиатско-Тихоокеанского региона обеспечивают почти две трети мирового роста ВВП, и почти все азиатские страны (кроме Японии) в 2025 году будут расти быстрее, чем США и ЕС. За последние 12 месяцев 5 из 15 самых активных городов мира по сделкам с недвижимостью находились в Азии, включая второй по активности рынок в мире — Токио.
Азиатская недвижимость является ключевым инструментом диверсификации для инвесторов, ориентированных в основном на Европу и США. Коррекция стоимости недвижимости за последние два года оказалась значительно мягче, чем в западных экономиках. Китай стал исключением, однако новые государственные меры могут стать поворотной точкой для рынка инвестиций в недвижимость Китая.
Разные процентные ставки — разные инвестиционные стратегии
Рынки Австралии, Японии, Южной Кореи и Китая кардинально отличаются друг от друга. Например, по процентным ставкам:
Австралия и Южная Корея продолжают политику высоких ставок.
Китай развернул цикл повышения ставок в июле.
Япония остается глобальным исключением с крайне медленным ростом ставок.
Для инвесторов, работающих с зарубежными инвестициями в недвижимость, высокие барьеры входа означают, что решающее значение имеют локальный опыт, долгосрочные связи и физическое присутствие в стране.
Структурные изменения в Азии создают новую доходность инвестиций в недвижимость
Рост внутренней торговли в Азии меняет требования к логистической недвижимости.
Рост урбанизации и уменьшение размера домохозяйств усиливают спрос на многоквартирную арендную недвижимость.
Бурный рост e-commerce в Австралии и Японии формирует острую потребность в новых логистических объектах как инвестициях.
Обзор ключевых стран
Япония
Экономика Японии переживает экономическое возрождение и выходит из дефляции. Реальные процентные ставки находятся в отрицательной зоне, что стимулирует инвесторов переходить в более доходные классы активов, включая коммерческую недвижимость как инвестиции.
Японские корпорации активно избавляются от непрофильных активов. В 2023 году объем распродаж таких активов вырос на 90%, и этот тренд сохраняется. KKR приобрела логистические объекты у крупного японского конгломерата, выбравшего «облегченную» модель бизнеса.
Туризм как драйвер доходности
Япония ожидает 35 млн туристов в 2024 году и до 60 млн к 2030 году. Это создает высокий спрос на:
limited-service отели,
upscale сегмент с улучшенным управлением.
KKR уже приобрела платформу управления отелями и заключила партнерство с Marriott для ребрендинга 14 объектов.
Южная Корея
В Южной Корее формируется дефицит предложения в ключевых сегментах. Возвращение работников в офисы усиливает спрос на качественные офисные здания.
Рынок аренды
Средний размер домохозяйства сократился с 4,5 до 2,3 человек с 1980 года. Это формирует устойчивый спрос на инвестиции в аренду недвижимости. Рыночные предпочтения смещаются от владения к аренде.
При этом:
земля ограничена,
себестоимость строительства высокая,
финансирование дефицитно.
KKR создала совместное предприятие с оператором арендного жилья и трансформирует гостиницы и студии в многоквартирные дома.
Логистика
С 2020 года предложение логистических складов резко выросло, но спрос полностью его поглощает. После 2025 года ввод новых объектов резко сократится, что создаст предпосылки для роста доходности инвестиций в логистическую недвижимость.
Австралия
Население Австралии растет одними из самых быстрых темпов среди развитых стран. За 10 лет ожидается прирост на 3,5 млн человек (+13%). Все эти люди нуждаются в жилье.
Из-за дефицита классического multifamily и build-to-rent KKR инвестирует в специализированные форматы, включая жилье для людей с ограниченными возможностями, одновременно закрывая острый социальный дефицит и обеспечивая стабильную доходность инвестиций в недвижимость.
Китай
Несмотря на геополитические риски, рынок недвижимости Китая оказывает мощное системное влияние на всю экономику. Несмотря на падение объемов сделок, ожидается их ускорение благодаря:
снижению ставок,
государственным программам поддержки.
Текущий период рассматривается как редкая возможность приобрести проблемные активы по минимальным за десятилетия оценкам.
Особый интерес — арендное жилье
Как и в Южной Корее, в Китае идет переход:
от покупки к аренде,
от семей к малым домохозяйствам,
от частного владения к институциональной аренде.
Дефицит предложения усиливается:
кризисом застройщиков,
господдержкой,
появлением C-REIT как источника выхода.
Это формирует устойчивую базу для долгосрочных инвестиций в аренду недвижимости в Китае.
Заключение
В Азии не существует единого рынка — страны находятся на разных стадиях экономического цикла и имеют собственные драйверы роста. Однако без присутствия в Азии инвесторы лишают себя доступа к самым быстрорастущим и динамичным рынкам инвестиций в недвижимость в мире.
При этом успешные зарубежные инвестиции в недвижимость Азии невозможны без:
локального присутствия,
интегрированной региональной платформы,
многолетних деловых связей.
Источники:
Международный валютный фонд (IMF)
Правительство Австралии, Центр демографических прогнозов
