ОАЭ предлагают:
упрощённую процедуру покупки,
отсутствие подоходного налога для физических лиц,
широкий выбор объектов недвижимости во всех ключевых эмиратах.
Ищете ли вы инвестиции в арендную недвижимость, второй дом или точку входа на быстрорастущий рынок — это руководство на 2025 год охватывает всё, что нужно знать иностранному покупателю.
12 вещей, которые нужно знать перед покупкой недвижимости в ОАЭ
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в ОАЭ
Лучшие города и районы для инвестиций
Цена за квадратный метр
Средние цены предложения
Доходность аренды и арендные ставки
Динамика рынка (прошлое и настоящее)
Законы арендодателя и арендатора
Налоги на недвижимость
Расходы при покупке и продаже
Правила краткосрочной аренды
Ипотека и финансирование
Как купить недвижимость в ОАЭ: пошаговая инструкция
1. Могут ли иностранцы покупать недвижимость в ОАЭ?
Да, иностранцы могут покупать недвижимость в ОАЭ — но только в специально обозначенных freehold-зонах.
ОАЭ разрешают как резидентам, так и нерезидентам приобретать недвижимость в этих зонах с полным правом собственности. Правила могут незначительно различаться между эмиратами, но Дубай и Абу-Даби предлагают самый широкий выбор проектов, доступных для международных инвесторов.
Это делает инвестиции в недвижимость в ОАЭ для иностранцев одними из самых прозрачных и защищённых в регионе.
2. Лучшие города и регионы для инвестиций
Дубай и ОАЭ в целом предлагают инвестиционные возможности для разных бюджетов и стратегий:
Downtown Dubai
Престижнейший район Дубая, где находятся Burj Khalifa и Dubai Mall. Привлекает состоятельных покупателей и инвесторов в краткосрочную аренду. Цены высокие, но и потенциал роста капитальной стоимости максимальный.
Dubai Marina
Активная прибрежная зона, популярная у экспатов и туристов. Постоянный спрос на аренду. Хорошо расположенные апартаменты дают высокую доходность инвестиций в недвижимость.
Jumeirah Village Circle (JVC)
Один из самых доходных районов по аренде благодаря доступным ценам и спросу со стороны молодых семей. Отличный выбор для инвесторов, ориентированных на денежный поток.
Palm Jumeirah
Иконический искусственный остров с люксовыми виллами и branded-резиденциями. Доходность умеренная, но высокая ликвидность и сильный рост капитала.
Al Reem Island (Абу-Даби)
Современный жилой квартал с видом на море. Стабильный спрос, спокойнее, чем Дубай, устойчивые средние доходности.
Al Hamra Village (Рас-эль-Хайма)
Прибрежный район с доступными ценами и высокой доходностью. Проект Wynn Resort усиливает интерес инвесторов.
Aljada (Шарджа)
Мастер-план рядом с границей Дубая. Подходит для первых инвестиций в недвижимость в ОАЭ и долгосрочных стратегий.
3. Цена за квадратный метр (м²)
Цены за квадратный метр в ОАЭ существенно различаются по эмиратам. Дубай — самый дорогой рынок: почти $5 000/м² к середине 2025 года.
Средние цены новостроек (июнь 2025):
Дубай — $4 932/м²
Абу-Даби — $3 594/м²
При этом более доступные цены сохраняются в Шардже и Рас-эль-Хайме.
4. Средние цены предложения
1-комнатные квартиры:
Дубай — $354 000
Абу-Даби — $368 000
Шарджа — $212 000
Аджман — $157 000
2-комнатные квартиры:
Дубай — $594 000
Абу-Даби — $599 000
Шарджа — $327 000
Аджман — $212 000
5. Доходность аренды и арендные ставки
Валовая доходность аренды в ОАЭ — умеренная, но стабильная. В Дубае средняя брутто-доходность 5–8%, особенно у небольших квартир.
Средняя арендная плата за 1-комнатную квартиру:
Дубай — $2 040/мес
Абу-Даби — $1 880/мес
Рас-эль-Хайма — $1 130/мес
Шарджа — $880/мес
Аджман — $630/мес
В сочетании с отсутствием налога на доходы физических лиц, высоким спросом со стороны экспатов и лояльным регулированием для арендодателей, рынок остаётся крайне привлекательным для инвестиций в арендную недвижимость ОАЭ.
6. Динамика рынка недвижимости (прошлое и настоящее)
После спада 2015–2020 гг. рынок начал восстанавливаться.
Реальный рост пришёлся на 2021–2024 гг., когда:
вернулся иностранный капитал,
вырос поток экспатов,
были введены новые визовые программы.
В 2024 году цены выросли до +36% год к году в отдельных сегментах, на фоне дефицита предложения и инвестиционного спроса.
7. Законы арендодателя и арендатора
Законы в ОАЭ считаются ориентированными на защиту арендатора, но при этом обеспечивают права собственника:
обязательная регистрация договора (Ejari),
лимиты на рост арендной платы (через RERA),
ответственность арендодателя за капитальный ремонт.
8. Налоги, связанные с недвижимостью
Ключевое преимущество инвестиций в недвижимость в ОАЭ — налоговая нейтральность:
❌ Нет подоходного налога
❌ Нет налога на прирост капитала
✅ НДС 5% — только для части коммерческих сделок
✅ Сбор за регистрацию — около 4% (Дубай)
Корпоративные структуры с 2023 года подпадают под корпоративный налог до 9%.
9. Расходы при покупке и продаже
Покупатель платит ~9–10% сверх цены:
Трансфер — 4%
Агент — 2%
Юристы — ~1%
Регистрация и админ-сборы
Продавец платит ~2–3% (агент).
10. Правила краткосрочной аренды
В Дубае:
до 8 объектов на одной лицензии,
обязательная регистрация,
туристический сбор AED 10–15/ночь,
жёсткий контроль.
Штрафы за нелегальную аренду — от AED 5 000.
11. Ипотека и финансирование
Резиденты: взнос 20–25%
Нерезиденты: 30–50%
Срок: 5–25 лет
Ставки: 3–5%
Доступны и исламские ипотечные продукты (без процентов).
12. Как купить недвижимость в ОАЭ: пошагово
Выбор объекта
Анализ цен, доходности и юридических ограничений
Проверка трендов рынка
Расчёт всех сборов
Юридическая проверка
Подписание MoU и депозит 10%
Основной договор
Регистрация и получение Title Deed
Срок сделки: 4–8 недель.
Итог
ОАЭ — одна из самых привлекательных стран для зарубежных инвестиций в недвижимость в 2025 году, благодаря:
нулевым налогам для физлиц,
высокому спросу на аренду,
прозрачному регулированию,
стабильному росту цен.
