Почему всё же стоит инвестировать
Несмотря на давление рынка, недвижимость остаётся привлекательным активом:
офисные здания, промышленные объекты, склады, многоквартирные дома;
жилые активы меньшего масштаба — дома для отдыха, аренда односемейных домов.
Все эти варианты входят в число популярных инвестиций через самоуправляемые пенсионные планы (Self-Directed IRAs).
💡 Прогноз: ставки начнут снижаться в 2024 году → условия для инвестиций станут мягче. Даже при дорогом заимствовании долгосрочная доходность возможна за счёт роста стоимости активов и арендного дохода.
Аренда остаётся сильным сегментом
Молодёжь и жители крупных городов всё меньше могут позволить себе покупку жилья.
Это подпитывает спрос на аренду.
Арендные объекты дают стабильный пассивный доход и подходят для включения в Self-Directed IRAs.
Коммерческая и многоквартирная недвижимость в кризисе
Постпандемийные проблемы: пустующие офисы, падение загрузки отелей.
Рост предложения многоквартирных домов → рост вакансий.
В январе 2024 г. вакансия офисов в США составила 18% (рост на 1,3 п.п. за год).
К 2027 г. истекает срок $2,2 трлн коммерческих ипотек → возможности для инвесторов с наличными.
📉 Факты (2023):
стоимость коммерческой недвижимости в США упала на 9%;
distressed-активы достигли $80 млрд (максимум за 10 лет);
41% офисных зданий в банкротстве или на ликвидации.
➡️ Это значит: рынок полон «сделок» для инвесторов.
Как включить недвижимость в пенсионный портфель
Варианты для Self-Directed IRA:
покупка недвижимости за наличные или с безрегрессным кредитом;
партнёрство с другими инвесторами/счетами;
вложения в фонды недвижимости или private equity;
кредиты под залог (сам IRA выдаёт займ и получает проценты).
Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
Неликвидность: долгосрочные вложения без быстрой продажи.
Экономическая нестабильность: возможная рецессия, трансформация ритейла, пустующие офисы.
Оценка активов: колебания ставок влияют на capitalization rate → риск снижения стоимости.
Инфляция: жильцы могут задерживать оплату аренды, расходы на управление растут.
➡️ Перед вложением инвестор обязан провести глубокую проверку актива (due diligence).
📌 Вывод: несмотря на высокие риски, 2024 год открывает большие возможности для инвесторов с долгосрочным горизонтом и доступным капиталом. Падение цен, distressed-объекты и рост спроса на аренду создают хорошие условия для грамотных стратегий.
📝 Тезисы для запоминания
Ставки начнут снижаться → инвестиции в недвижимость станут привлекательнее.
Аренда в силе: жильё дорогое, поэтому спрос на аренду продолжает расти.
Коммерческая недвижимость в кризисе: офисы пустуют, отели восстанавливаются медленно, многоквартирные дома страдают от переизбытка предложения.
Distressed-активы = возможности: падение цен и $2,2 трлн ипотек к погашению до 2027 г. → шанс купить дешевле.
Включение в Self-Directed IRA: можно инвестировать через наличные, кредиты, партнёрства, фонды и даже выдачу займов.
Риски: неликвидность, колебания ставок, инфляция, риски неплатежей арендаторов и роста расходов.
Главное правило: всегда проводить due diligence и учитывать долгосрочную стратегию.
