Эскроу-счета в деталях: объясняем просто

Недвижимое имущество всегда было связано с определенными рисками, особенно если речь идет о покупке строящегося жилья. Один из самых серьезных рисков – это возможность задержки сдачи объекта застройщиком или его банкротство, которое может обернуться для покупателя серьезными финансовыми потерями. Но благодаря счетам эскроу, ситуация на рынке недвижимости начала меняться в лучшую сторону.

Дата: 30 ноября

Как эскроу-счет минимизирует риски?

Эскроу-счет – это специальный вид банковского счета, основная функция которого – обеспечение безопасности и надежности сделки между покупателем (депонентом) и продавцом (бенефициаром). В отношении сделок с новостройками продавцом является застройщик.

Деньги покупателя размещаются на защищенном счете в банке и остаются там до момента полного исполнения условий договора продажи квартиры. Это обеспечивает надежную гарантию передачи жилых объектов без нежелательных задержек или финансовых потерь для покупателя. 

В дополнение к традиционным способам, эскроу включает в себя детальную проверку через реестр, что становится обязательным требованием соответствующих законов, регулирующих кредитные и инвестиционные операции. Эта проверка, проводимая банком, направлена на анализ и подтверждение деталей сделки и ее участников, включая легальность перемещения денег, на основе данных из официальных регистров. Процесс охватывает верификацию законности проведения операции, а также проверку, чтобы все аспекты были в строгом соответствии с правовыми нормами и уникальными условиями, установленными в областях недвижимости, банковского кредитования и инвестиционной деятельности.  

Эти счета, открытые в банке, вносят существенные изменения в способы финансирования и гарантируют легальность операций с деньгами, благодаря чему инвесторы и покупатели могут с большей уверенностью осуществлять важные финансовые операции.

Преимущества эскроу-счетов

  1. Финансовая безопасность: покупатель уверен в том, что его деньги останутся недоступными застройщику до полного выполнения обязательств.

  2. Снижение риска задержек: застройщик мотивирован соблюдать сроки сдачи объекта, чтобы получить оплату.

  3. Защита от банкротства: в случае финансовых проблем у застройщика, деньги покупателя останутся в безопасности на эскроу-счете в банке.

  4. Деньги на счете в банке застрахованы: средства подлежат страхованию Агентством по страхованию вкладов. В ситуации, когда финансовое учреждение объявляет о банкротстве, эти средства компенсируются в их полной стоимости, однако максимальная сумма компенсации составляет 10 миллионов рублей.

  5. Отсутствие дополнительных платежей: если вы получили ипотечный кредит в том банке, где открыт ваш счет, то за его открытие и обслуживание оплата не взимается.

Недостатки эскроу-счетов

Эскроу-счета, несмотря на свои очевидные преимущества в повышении безопасности сделок с долевым участием, несут в себе ряд недостатков, которые могут усложнить процесс покупки квартиры для дольщика. Первоначально, эти счета открываются в банке для защиты средств дольщиков, где они вносят деньги до момента завершения строительства и получения права собственности через договор долевого участия (ДДУ).

1. Одним из главных минусов такой системы является ограниченный доступ к средствам. Деньги, внесенные на эскроу-счет в банке, фактически замораживаются до выполнения определенных условий, что может вызвать неудобства, если дольщику потребуются эти средства в срочном порядке. Кроме того, процесс одобрения ипотеки при использовании эскроу усложняется из-за увеличения числа требований и проверок со стороны банка. 

2. Следующий недостаток заключается в возможности повышения стоимости ипотечного кредитования. Поскольку банки воспринимают дополнительные риски при работе с эскроу-счетами, они могут компенсировать эти риски увеличением процентных ставок по ипотеке для дольщиков. Это приводит к росту общей стоимости кредита на квартиру.

3. Также, эскроу-счета вносят определенную сложность в расчеты между участниками сделки. Открываются вопросы касательно распределения платежей, комиссий за обслуживание эскроу-счета в банке и других расчетных операций, что может стать причиной задержек и дополнительных расходов для дольщика.

Схемы работы с эскроу-счетами разработаны для защиты интересов обеих сторон и повышения прозрачности финансовых операций на рынке долевого строительства. В данном случае также предполагается ряд усложнений и дополнительных затрат для дольщиков, что необходимо учитывать при принятии решения о покупке квартиры.

Открытие эскроу-счета

Для открытия счета эскроу обычно необходимо предоставить следующие документы:

  1. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

  2. Договор участия в долевом строительстве или другой соответствующий договор (при покупке квартиры).

  3. Соглашение между покупателем, продавцом и банком об открытии счета эскроу.

  4. Документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (например, справка о доходах).

  5. ИНН (Идентификационный номер налогоплательщика) покупателя.

  6. Документы, подтверждающие право собственности продавца на объект (если применимо).

  7. Любые другие документы, требуемые конкретным банком или законодательством страны.

Важно уточнить точный перечень документов в выбранном банке, так как требования могут варьироваться в зависимости от страны и финансового учреждения.

Эскроу-счет на вторичном рынке

На вторичном рынке эскроу-счета используются достаточно редко, так как большинство сделок совершается с использованием традиционных методов оплаты. Однако в некоторых случаях такие счета могут быть полезны. Например, если покупатель хочет приобрести квартиру у частного лица, но опасается, что продавец не выполнит свои обязательства. В этом случае эскроу-счет, открытый в надежном банке, поможет защитить деньги покупателя и гарантировать, что сделка будет совершена в соответствии с законодательством. 

В процессе оформления купли-продажи квартиры, эскроу-счет страхует деньги покупателя, удерживая их до момента полного исполнения условий договора. Средства переводятся продавцу только после регистрации перехода права собственности и завершения всех необходимых юридических процедур.

Это значит, что в случае возникновения спорных моментов или необходимости расторжения договора, покупатель в праве воспользоваться механизмом возврата средств через банк. Тем не менее, существуют и минусы данной системы: процесс может быть длительным и обременительным из-за необходимости многочисленных подтверждений и согласований.

Роль эскроу-счетов в современном рынке недвижимости

Роль эскроу-счетов значительно возросла после их внедрения, поскольку они способствовали уменьшению числа проблемных транзакций. Это повысило уровень доверия к процессу приобретения жилья, особенно актуально это стало для сегмента новостроек, где риски всегда были наиболее ощутимы. Депоненту, то есть покупателю, теперь доступна высокая степень защиты финансов, поскольку деньги, предназначенные для оплаты квартиры, хранятся на специально открытом эскроу-счету в банке до момента завершения строительства и перехода прав собственности.

Деньги переводятся девелоперам только после того, как объекты строительства полностью завершены и готовы к эксплуатации, что минимизирует риски потери денежных средств при возможном банкротстве застройщика. Благодаря такому подходу, застройщики стараются соблюдать проектные сроки и обеспечивать высокое качество строительства, чтобы владельцы могли вовремя получить ключи от своих новых домов.

Вдобавок, внедрение таких банковских счетов способствовало созданию более открытой и справедливой атмосферы на рынке недвижимости, где стоимость квартир адекватно отражает их истинную ценность. Это предоставляет депонентам дополнительную уверенность в том, что их финансовые средства, размещенные в банке, будут в безопасности и могут принести ожидаемую прибыль в случае успешных инвестиций в строительные проекты, обладающие потенциалом увеличения стоимости.

Введение эскроу-счетов также мотивировало застройщиков искать альтернативные источники финансирования своих проектов, что способствовало появлению новых, более гибких и выгодных схем работы. В результате, рынок жилья стал более устойчивым к кризисным явлениям, обеспечивая более надежные и безопасные условия для инвестиций.

Заключение

Счета эскроу предоставляют надежный механизм для управления платежами между покупателями и продавцами, гарантируя, что деньги будут переданы только после выполнения всех согласованных условий. Это не только способствует снижению вероятности финансовых потерь из-за недобросовестных действий застройщиков, но и вносит ясность и предсказуемость в процесс совершения сделок. Благодаря этому, участники рынка могут с большей уверенностью инвестировать в строительные проекты, зная, что их вложения защищены. Кроме того, введение счетов эскроу способствует привлечению новых инвестиций на рынок недвижимости, укрепляя его структуру и повышая общую экономическую стабильность. Таким образом, счета эскроу становятся ключевым элементом в поддержании доверия и прозрачности, что, в свою очередь, способствует его здоровому и устойчивому развитию.



Поделись

Теги статьи