Рынок недвижимости Дубая продолжает бить рекорды 2024-го и в 2025-м. Инвесторы фиксируют высокие доходы: AED 114,1 млрд сделок только за 1 квартал 2025 года — свыше 42 000 транзакций за 3 месяца!
В 1-м полугодии 2024 г. Дубай — №1 в MENA и №3 в мире по притоку ПИИ. По InterNations, в 2024 г. город — 10-й лучший в мире для экспатов. Savills подтверждает: Дубай — топ-город
Рынок недвижимости Дубая продолжает бить рекорды 2024-го и в 2025-м. Инвесторы фиксируют высокие доходы: AED 114,1 млрд сделок только за 1 квартал 2025 года — свыше 42 000 транзакций за 3 месяца!
В 1-м полугодии 2024 г. Дубай — №1 в MENA и №3 в мире по притоку ПИИ. По InterNations, в 2024 г. город — 10-й лучший в мире для экспатов. Savills подтверждает: Дубай — топ-город для remote-работы в 2024 г.
Город стал магнитом для капитала и талантов: по Henley Global — 18-й самый богатый город мира, даёт около 30% ВВП ОАЭ. Дубай в фазе зрелого развития, открыт инновациям — отсюда стабильный приток экспатов и инвесторов.
Но районов много: часть уже «дозрела», часть — на подъёме. Ошибка с локацией может испортить доходность. Мы собрали мнения экспертов и текущие данные рынка — ниже лучшие локации Дубая для инвестиций в 2025.
Апартаменты или виллы: что выгоднее в 2025?
Апартаменты
Средняя доходность: ~5,24% годовых
76% всех резидентских сделок — квартиры
Ниже порог входа, проще эксплуатация, отличны для short-term аренды
Виллы
Сделки в Q1 2025: +80,6%
Больше площади для семей, сильнее капитализация, приватность
Выбор по цели:
Пассивный доход (аренда): студии и 1-комнатные апартаменты
Долгосрочный рост капитала: виллы в развивающихся кластерах
Баланс доход/рост: 2-комнатные апартаменты в прайм-локациях
Обзор рынка Дубая 2025
Продажи жилья: +22,4% г/г
Общий объём сделок: почти +30%
Off-plan доминирует: 64% всех продаж
Luxury (10+ млн AED): +29% к 2024 и +185% к 2022
Доходность аренды: апартаменты ~5,24%, виллы 4–6%
Прогноз роста цен до конца года: +6–7%
Топ-локации для инвестиций в 2025
1) Downtown Dubai
Икона города: Burj Khalifa, Dubai Mall, The Dubai Fountain. Микс низкоэтажного Old Town и высоток New Town.
Почему растёт:
Анонсированный Downtown Circle — новый магнит
Турпоток = сильная посуточная аренда
Премиальный статус → лучше держится на пиках
Удобство для профессионалов (минимум commute)
Цены/сделки/доходность:
Средняя цена: ~AED 2 710/кв.фут (+6% с 2023)
Транзакции 2024: 4 436 на AED 14 млрд
Доходность аренды: 5,5–12,07% (максимум у малых лотов)
2) Palm Jumeirah
Конкурирует уже не с районами Дубая, а с Monaco/Malibu. 560 га, три части: Crescent, Trunk, Fronds. Виллы за 100+ млн AED — норма, пентхаусы с бассейнами.
Сделки 2024: 1 631.
ROI:
Виллы: 3,83–4,79%
Апартаменты: 3,8–19,27%
Лидер по доходности: студии ~19,27%
3) Dubai Marina
Ривьера-лайфстайл, 7 км Marina Walk, рекордная плотность ресторанов, шаг до пляжа и метро. Проект Emaar.
Доходность: 6–8%, лучше всего — студии и 1BR.
Цены: +12% г/г — обгоняет многие новые районы.
4) Jumeirah Village Circle (JVC)
Лидер по объёму: >2 200 продаж квартир только в марте 2025.
Цены:
Апартаменты: ~AED 1 282/кв.фут
Виллы: ~AED 1 373/кв.фут
Доходность (очень сильная):
Апартаменты: 7–14%
Виллы: 6,16–21,5%
Рост арендных ставок 2024: +16,2% (студии AED 49–60k/год)
Почему JVC: локация между хайвеями, непрерывное развитие, лучший price-to-rent, спрос от молодых специалистов и семей.
5) Dubai Hills Estate
Совместный проект Emaar + Meraas: гольф на 18 лунок, 54 км велодорожек, Dubai Hills Mall (2,5 млн кв.футов).
Сделки 2024: 7 397 на AED 23,4 млрд.
Доходность:
Виллы 5,21–7,19%, апартаменты 5,58–7,98%
Аренда +33,8% г/г — максимум среди зрелых вилловых сообществ
6) Dubai South
Будущий экономический узел у аэропорта Al Maktoum. Наследие Expo 2020.
Сделки 2024: 5 778 на AED 12,1 млрд.
Почему инвестировать: расширение аэропорта, District 2020 → деловой хаб, приоритетная инфраструктура, доступные цены → потенциал роста.
Доходность: апартаменты 7,5–9,5%, таунхаусы 6,5–8,5%.
Аренда 2024: +24% — №1 по росту в Дубае.
7) Emaar The Valley
Доступная роскошь от Emaar.
Сделки 2024: 3 175 на ~AED 11,7 млрд.
Цены: виллы ~AED 1 129/кв.фут.
Инфраструктура мастер-плана:
Golden Beach 47 000 м²
Kids’ Dale 13 000 м²
Sports Village 25 000 м²
Town Centre 32 000 м² и т.д.
Вход: таунхаусы 3BR от ~AED 1,8 млн.
Доходность: таунхаусы 6,5–8%, виллы 5,5–7,5%, средняя аренда ~AED 135k, рост 8–10% в год.
Фокус на семьях, зелёных зонах, школах → спрос и капитализация.
8) Dubai Creek Harbour
Вотерфронт от Emaar с будущей Dubai Creek Tower. Один из самых «гуляемых» районов; доступ через E44 и D62.
Сделки 2024: ~4 112 на ~AED 11,2 млрд.
Цены: апартаменты ~AED 2 399/кв.фут.
Плюсы для жизни: премиальные квартиры/виллы/пентхаусы, топ-удобства, устойчивое развитие, центр/логистика.
Доходность: ~5,95–6,24% (квартиры).
Примечание: в 2024 был -19% по арендам из-за нового предложения — окно для входа.
9) DAMAC Lagoons
Средиземноморская концепция: 8 тематических кластеров вокруг лагун. 45 млн кв.футов, таунхаусы и виллы.
Сделки 2024: ~3 002 на ~AED 7,3 млрд.
Цены: виллы ~AED 1 577/кв.фут, 4BR — AED 2,5–3,5 млн.
Кейс: уникальная концепция воды, относительно низкий порог входа, потенциал роста в 2025.
10) Aldar The Wilds
Выход абу-дабийского гиганта Aldar в Дубай. «Эко-люкс» виллы у SMBZ Rd напротив Global Village.
Фаза 1: 734 виллы SOLD OUT, выручка AED 5 млрд. В планах — 5–6BR резиденции от Nabil Gholam и 1–3BR апартаменты в следующих фазах.
Почему «за»: качество Aldar, редкое «nature-integrated» ДНК, дефицит предложения, «зелёная» повестка для глобальных покупателей.
11) The Next Chapter (Wasl, расширение Jumeirah Golf Estates)
Мегапроект 4,68 млн м², 12 345 единиц жилья, 51 700 жителей.
Дистрикты: Central Park, Village, Town Centre, Grand Lake, Golf N/S, Equestrian Village.
Портфель: 780 luxury вилл, 62 ультра-люксовых особняка на холме, 97 бренд-резиденций, 752 estate-дома, 10 654 апартаментов.
Инфраструктура: 18-луночный гольф, теннисный стадион на 5 000+, конно-спорт центр, много зелени; связка с Etihad Rail и метро JGE.
Доходность (ориентир): виллы 5–7%, апартаменты 6–8%.
12) Sobha Central
Центральная локация + «ручная отделка» от Sobha. Философия Art of the Detail: эксклюзив, качество, ликвидность.
Почему покупать: бренд Sobha → resale value, центр = доступность, дефицит предложения, ставка на end-users = стабильное комьюнити.
Доходность (по аналогам): 5,5–7,5%. Спрос — от профессионалов, ищущих центральный luxury.
Также стоит посмотреть:
Jumeirah Golf Estates, DAMAC Riverside, DAMAC Hills, Dubai Islands, Tilal Al Ghaf, Arabian Hills Estate, Motor City, DAMAC Hills 2 — у всех сильный потенциал в 2025.
Районы, которых стоит избегать?
В целом рынок Дубая — низконалоговый, регулируемый и про-инвесторский: нулевая налоговая ставка на аренду, Golden Visa, freehold-зоны, 100% иностранное владение. Риски ниже, чем на фондовом рынке. Но:
Избегайте переоценённых проектов без инфраструктуры/транспорта.
Осторожно с переизбытком предложения в локальном сегменте (давление на аренду).
Проводите due diligence девелопера и управляющей компании.
Смотрите price-to-rent, реальный спрос, сервисы и школы (для семейного спроса).
При правильном выборе локации/проекта вы увидите рост стоимости уже в первый год и стабильный арендный кэш-флоу.
Итоги
2025 год — сильный год для инвестиций в недвижимость Дубая: высокие объёмы сделок, рост цен, мощные арендные доходы.
Для максимального ROI фокусируйтесь на:
инфраструктурных проектах,
master-planned сообществах,
waterfront-локациях,
сильных девелоперах (Emaar, Aldar, Sobha, DAMAC).
Инвестировать в Дубай — «да». Вопрос — где и когда. На 2025 ответ «когда» очевиден: сейчас.
Короткая шпаргалка (7 пунктов)
Цели: кэш-флоу → апартаменты; капитализация → виллы в развивающихся кластерах.
Доходность: апартаменты ~5–8% (до 12% Downtown, до 19% студии на Palm), виллы 4–7%.
Топ-локации 2025: Downtown, Marina, JVC, Dubai Hills, Dubai South, Creek Harbour, The Valley, Palm.
Off-plan = 64% рынка: выбирайте топ-девелоперов и проекты с инфраструктурой.
Считайте price-to-rent и расходы (HOA, обслуживание, ОСАГО/страховки, сервис-чарджи).
Риски: переоценка/перепроизводство в локальном сегменте, слабый девелопер/управление.
Тактика: диверсифицируйте (1–2 студии + 1–2BR + таунхаус/вилла), держите горизонт 5–7 лет.
