Цель этого текста — представить основные формы инвестирования в недвижимость, доступные в Португалии, с акцентом на:

• юридические процедуры,

• налоговые льготы,

• возможности рынка в сегментах:

  • жилой недвижимости,

  • коммерческой и офисной,

  • туристической,

  • а также через коллективные инвестиционные инструменты.

ВВЕДЕНИЕ

Португалия занимает отличное геостратегическое положение — на западной окраине европейского континента, выступая привилегированным связующим звеном между Европой, Америкой и Африкой. Автономные регионы Мадейра и Азорские острова усиливают это положение, являясь настоящими «атлантическими визитными карточками» страны.

Это стратегическое расположение подкреплено:

• современной инфраструктурой,

• эффективной железнодорожной сетью,

• развитой системой аэропортов, в том числе

  • аэропорт Лиссабона, расположенный прямо в центре столицы, что облегчает мобильность инвесторов и существенно сокращает время в пути.

Помимо транспортной доступности и инфраструктуры, Португалия предлагает:

• мягкий климат большую часть года,

• международно признанное высокое качество жизни,

• высокий уровень безопасности,

• развитую гастрономию,

• конкурентоспособную систему образования,

• культурное разнообразие.

Также страну отличают:

• доступное жильё (по сравнению с другими европейскими столицами),

• языковая восприимчивость (многие португальцы говорят на нескольких языках),

• космополитичная атмосфера,

• благоприятные условия для баланса работа/личная жизнь.

Эти факторы, вместе с благоприятным и прозрачным юридическим и налоговым режимом, делают Португалию не только безопасным местом для инвестиций, но и идеальным направлением для жизни или ведения бизнеса, которое международно признаётся как выбор «первой линии» для инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в португальский сектор недвижимости могут осуществляться:

• через прямое приобретение объектов на:

  • рынке жилья,

  • рынке коммерческих и офисных помещений,

  • в туристическом секторе;

• либо через инвестиционные инструменты, такие как:

  • компании по перепродаже недвижимости,

  • альтернативные коллективные инвестиционные схемы (фонды, SIC, SIGI и т.п.).

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

Португалия обеспечивает высокий уровень безопасности при покупке недвижимости, поскольку:

• существует единый публичный реестр, в котором фиксируются все объекты и их владельцы;

• сделки и документы подтверждаются государственными органами:

  • муниципалитетами,

  • Налогово-таможенным управлением,

  • Службой регистрации недвижимости (Conservatória do Registo Predial),
    которые играют ключевую роль в контроле, надзоре и удостоверении сделок, гарантируя соблюдение правовых обязательств на всех этапах.

Due diligence

Рекомендуется начинать процесс приобретения недвижимости с юридической проверки объекта (real estate due diligence), чтобы:

• проверить правовой статус объекта,

• проанализировать всю документацию,

• убедиться в отсутствии:

  • обременений и залогов,

  • градостроительных нарушений,

  • налоговых нерегулярностей,

• подтвердить право собственности и другие ключевые элементы, важные для безопасности сделки.

Предварительный договор (promissory contract)

После due diligence (или параллельно с ним) стороны — хотя это и не является обязательным по закону — обычно заключают предварительный договор купли-продажи (contrato-promessa de compra e venda) как механизм защиты и фиксации ожиданий сторон.

Такой договор позволяет:

• письменно закрепить однозначное намерение сторон совершить сделку,

• установить, в частности:

  • срок подписания окончательной сделки (публичной записи/акта),

  • цену и условия оплаты,

  • заявления и гарантии сторон,

  • в том числе относительно состояния объекта.

Окончательная передача права собственности

Окончательный переход собственности происходит через окончательный договор, который может быть оформлен:

• в форме публичной записи (escritura pública),

• либо в форме частного удостоверенного документа, подписанного:

  • у адвоката,

  • у солиситора,

  • или другой уполномоченной организации.

После подписания происходит:

• регистрация сделки в реестре недвижимости на имя нового владельца.

Гарантийный срок

Закон предусматривает пятилетний срок законной гарантии на недвижимость, исчисляемый с даты окончательного приобретения. Любое несоответствие (дефект, нарушение) должно быть:

• заявлено в течение 1 года с момента обнаружения,

• но всегда в пределах 5-летнего гарантийного периода.

Налоги при покупке

При покупке недвижимости необходимо уплатить:

1. IMT — Налог на передачу недвижимости (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
   Рассчитывается, как правило, от цены сделки. Ставки зависят от типа и стоимости объекта:

   • 6,5% — для земель под застройку, коммерческих помещений или прочих городских объектов;

   • до 6% (прогрессивная шкала) — для объектов, предназначенных исключительно для постоянного проживания (жилья);

   • 5% — для сельскохозяйственных (rustic) участков;

   • 10% — для объектов, приобретаемых структурами из юрисдикций с явно более благоприятным налоговым режимом (офшоры).

2. Гербовый сбор (Stamp Duty, Imposto de Selo)
   Взимается по ставке 0,8% от стоимости сделки.

Налог на владение

Во время владения объектом собственники уплачивают ежегодный муниципальный налог на недвижимость (IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis), который начисляется на налогооблагаемую стоимость (valor patrimonial) объекта. Ответственным за уплату является лицо, владеющее объектом на 31 декабря соответствующего года.

Ставки:

• 0,3–0,45% — для городских объектов;

• 0,8% — для сельских (rustic) объектов.

Дополнительный налог AIMI

Помимо IMI, существует дополнительный налог на недвижимость (AIMI — Adicional ao IMI). База налогообложения — совокупная стоимость:

• городских жилых зданий,

• либо земель под застройку,

принадлежащих одному налогоплательщику.

Ставки:

• 0,4% — для юридических лиц;

• 0,7% — для физических лиц (на стоимость сверх предусмотренных вычетов);

• маржинальные ставки 1% и 1,5% — для сумм свыше 1 млн и 2 млн евро соответственно.

Льготы для молодых покупателей (первая квартира)

В контексте жилищного кризиса в Португалии была утверждена освобождающая льгота от IMT и гербового сбора при покупке первого жилья для молодых людей до 35 лет, независимо от национальности, при условии, что они:

• не являются «иждивенцами» в целях подоходного налога (IRS).

Льгота действует для объектов с ценой покупки до €316 772.
Если стоимость выше, то IMT взимается только с превышения.

Кроме того, государство может предоставлять личную гарантию банкам, чтобы облегчить молодым людям (18–35 лет) доступ к ипотеке на постоянное жильё. Это позволяет банку финансировать до 100% стоимости покупки, при соблюдении ряда условий:

• налоговое резидентство в Португалии,

• годовой доход не выше 8-й ступени IRS (на сегодня — €83 696),

• отсутствие ранее принадлежащей жилой недвижимости.

Эти стимулы направлены на то, чтобы облегчить покупку первого постоянного жилья для молодёжи, улучшить доступ к жилью и повысить стабильность и динамику на рынке недвижимости Португалии.

АРЕНДА (LEASE)

Сдача недвижимости в аренду — один из ключевых сегментов инвестиций в португальскую недвижимость и занимает значительную долю рынка. Инвестор может:

• сдавать объект в жилую аренду,

• либо в нежилую аренду (коммерческую, офисную, туристическую).

Оба режима регулируются разными правовыми режимами.

Жилая аренда

Жилые договоры регулируются строгими императивными нормами, основной целью которых является защита права арендатора на жильё. Португальское законодательство стремится сбалансировать:

• защиту арендатора,

• и интересы арендодателя.

Устанавливаются рамки для:

• срока договора,

• правил индексации арендной платы,

• условий расторжения.

Нежилая аренда

Для нежилых договоров (коммерческих, офисных, промышленных, туристических):

• применяется более гибкий режим,

• стороны пользуются широкой свободой договора при определении:

  • сроков,

  • условий пролонгации,

  • правил обновления арендной платы,

  • оснований для расторжения.

Этот режим широко используется:

• для коммерческих,

• промышленных,

• туристических объектов,

• а также для размещения офисов национальных и международных компаний, которым нужен доступ к португальскому рынку без покупки недвижимости.

Налогообложение арендного дохода

С точки зрения налогов:

• Жилая аренда:

  • облагается по автономной ставке 25%,

  • с возможностью снижения ставки в зависимости от срока договора,

  • минимально — до 5% для договоров сроком 20 лет и более.

• Нежилая аренда:

  • применяется ставка 28%.

Профессиональная поддержка (юристы, бухгалтеры) крайне важна, чтобы:

• корректно исполнять юридические и налоговые обязанности,

• максимизировать доходность,

• минимизировать риски для инвестора.

ИНВЕСТИЦИИ В ТУРИСТИЧЕСКИЙ СЕКТОР

Ещё один способ извлечения прибыли из инвестиций в недвижимость, учитывая, что Португалия — туристическая страна par excellence, — это инвестировать в недвижимость с туристическим назначением:

1. Покупка объектов в туристических комплексах (tourist developments)
   В этом случае:

   • право пользования владельца ограничено (устанавливается режим использования неделимо по времени),

   • есть управляющая компания, которая:

     • управляет объектом,

     • эксплуатирует его,

     • выплачивает владельцу роялти, привязанные к результатам эксплуатации.

2. Краткосрочная туристическая аренда (Local Accommodation / Alojamento Local)
   Формат «локального размещения» стал очень популярной альтернативой отелям и превратился в отдельную бизнес-модель.

Новые законодательные изменения

Последние поправки к португальскому законодательству придали новый импульс приобретению объектов с целью их последующей конверсии в Local Accommodation, в частности:

• вновь стала возможна выдача новых лицензий на деятельность по всей материковой Португалии;

• отменена необходимость периодического обновления регистрации таких объектов.

Налогообложение Local Accommodation

Закон предусматривает возможность обложения в рамках категории B (как предпринимательская деятельность), с применением упрощённого режима, если:

• годовой оборот меньше 200 000 евро.

При упрощённом режиме:

• налоговая база = доход × коэффициент 0,35,

• то есть налогооблагаемыми считаются только 35% дохода от деятельности Local Accommodation,

• затем к полученной базе применяется прогрессивная шкала подоходного налога.

КОСВЕННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Помимо прямой покупки объектов, инвестиции в португальский рынок могут осуществляться через инвестиционные «обёртки»:

• коммерческие компании, занимающиеся покупкой/перепродажей недвижимости;

• альтернативные коллективные инвестиционные схемы (OIA – Organismos de Investimento Alternativo Imobiliário).

Компании по перепродаже недвижимости

Такие компании могут пользоваться освобождением от IMT, если:

1. Зарегистрированы для ведения деятельности покупки, продажи и перепродажи недвижимости;

2. В акте покупки прямо указывают намерение перепродать объект;

3. Представляют сертификат из Налогового органа;

4. Перепродают объект в течение 3 лет с момента приобретения,

   • при этом объект учитывается как оборотный актив, а не как долгосрочный.

Альтернативные коллективные инвестиционные схемы (OIA)

Это структуры, находящиеся под надзором Комиссии по рынку ценных бумаг Португалии (CMVM). Они могут принимать форму:

1. Инвестиционных фондов

   • Представляют собой обособленные имущественные массы,

   • формируются путём привлечения капитала от физ- и юрлиц,

   • инвестируют в недвижимость,

   • управляются управляющей компанией.

2. Инвестиционных компаний коллективного инвестирования (SIC)

   • Имеют корпоративную форму (АО),

   • могут быть:

     • самоуправляемыми,

     • или управляемыми третьей стороной (управляющей компанией).

3. SIGI — компании по инвестированию и управлению недвижимостью
   (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária — португальский аналог REIT):

   • их главная цель — эксплуатация объектов, сдаваемых в аренду.

Выбор между фондом и SIC

Разница для инвестора:

• Фонд — больше подходит тем, кто хочет:

  • делегировать управление профессионалам,

  • не участвовать напрямую в управлении активами.

• SIC — интересна тем, кто хочет:

  • иметь больший прямой контроль,

  • участвовать в корпоративном управлении.

Оба формата:

• адаптированы под разные профили риска и цели инвесторов;

• позволяют выстраивать стратегии:

  • получения периодического дохода,

  • капитализации,

  • либо диверсификации в портфельной недвижимости в Португалии.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Португалия сегодня выделяется как направление «класса А» для инвестиций в недвижимость, объединяя:

• юридическую определённость,

• высокое качество жизни,

• современную инфраструктуру,

• налоговые стимулы,

• экономическую стабильность.

Это делает страну особенно привлекательной как для местных, так и для иностранных инвесторов.

Разнообразие доступных опций — от:

• жилого рынка,

• до коммерческого сектора,

• включая туристическую недвижимость

• и коллективные инвестиционные решения —

позволяет адаптировать инвестиционную стратегию под разные профили и цели.

Одновременно госстимулы, особенно ориентированные на молодёжь, призваны ответить на вызовы в сфере жилья и дополнительно подтолкнуть рынок.

Таким образом, инвестиции в португальский сектор недвижимости — это не только возможность получить устойчивую финансовую доходность, но и шанс интегрироваться в стабильный, безопасный и перспективный социально-экономический контекст.

🧾 ШПАРГАЛКА: Инвестиции в недвижимость Португалии — кратко и по делу

1) Почему Португалия?

• Высокая безопасность, мягкий климат, высокое качество жизни

• Прозрачное право собственности (единый реестр)

• Доступные цены vs Европа

• Налоговые льготы + стабильная экономика

2) Что можно купить?

✔ Жильё
✔ Коммерция
✔ Туристическая недвижимость
✔ Инвестиции через фонды (OIA, SIC, SIGI)
✔ Объекты для локального размещения (Alojamento Local)

3) Основные налоги при покупке

IMT (налог на передачу):

• 6.5% — земля под застройку, коммерция

• До 6% — жильё

• 5% — сельхоз

• 10% — офшоры

Гербовый сбор: 0.8%

4) Налоги на владение

IMI:

• 0.3–0.45% — городская недвижимость

• 0.8% — сельская

AIMI (доп. налог):

• 0.7% — для физ. лиц (с порогами)

• 0.4% — юр. лица

• +1% / 1.5% для объектов выше 1–2 млн €

5) Рынок аренды

Жилая аренда:

• Ставка налога: 25% (может снижаться до 5% для долгих договоров)

Коммерческая аренда:

• 28%

Краткосрочная аренда (Alojamento Local):

• Упрощённый режим: налог считается с 35% дохода

6) Процесс покупки (коротко)

1. Due diligence

2. Предварительный договор (по желанию)

3. Окончательная сделка (escritura)

4. Регистрация в реестре

5. Гарантия — 5 лет

7) Льготы для молодых (до 35 лет)

• 0% IMT и Stamp Duty на первое жильё до €316 772

• Государственная гарантия по ипотеке (возможность финансирования 100%)

8) Туристический сектор

✔ Покупка в туристических комплексах (управление + роялти)
✔ Краткосрочная аренда даёт высокую доходность
✔ Новые лицензии для Local Accommodation снова разрешены

9) Косвенные инвестиции

• Фонды (OIA)

• Компании перепродажи (с IMT-льготами)

• SIGI — португальские REITs

10) Для кого Португалия?

• Инвесторы, любящие стабильность и прозрачность

• Те, кто ищет качественную европейскую жизнь

• Те, кто хочет пассивный доход от аренды

• Семьи, экспаты, пенсионеры